«اقتصادسرآمد» عوامل ماندگاری رکود ساخت و ساز را بررسی کرد؛
مسکن از قواعد تبعیت نمي‌كند «قیمت‌ها همچنان افزایشی است»!
سایه سیاست‌های انقباضی بر سر مسکن
گروه اقتصاد – يعقوب شيدايي گماسايي - رکود معاملاتی که نتیجه سیاست‌های انقباضی دولت سیزدهم بود، مدت‌هاست که در همه بازار‌ها از دلار تا خودرو و مسکن احساس می‌شود. پولی در بازار‌ها نیست و همین باعث شده قیمت در بازارهایی چون خودرو و دلار تا حدی کنترل شود، اما مسکن از این قاعده تبعیت نکرده و قیمت‌ها همچنان افزایشی است. نتیجه آن هم وضعیتی است که آرزوی خانه دار شدن را هر روز محال می‌کند. آخرین بررسی روزنامه دنیای اقتصاد از وضعیت قدرت خرید جامعه و قیمت مسکن نشان داده مدت زمان انتظار برای خرید خانه اول در بازار مسکن تهران ۱۰ برابر نُرم جهانی است و دلیل آن نیز در درجه اول به جهش دوباره قیمت مسکن در سال ۱۴۰۲ مربوط است. توقف یا ادامه این روند برای بعد از این در گرو سیاست‌های دولت چهاردهم است. مسعود پزشکیان برنامه مشخصی را برای معضل مسکن ارائه نکرده، اما در تازه‌ترین اظهارات خود در نشست خبری اخیر صحبت‌هایی را برای برداشتن تمرکز تقاضا از تهران با روی میزگذاشتن طرح انتقال پایتخت مطرح کرده است.
در این میان برخی معتقدند که قیمت بازار مسکن در تمام دوره‌های قبل از انقلاب و بعد از انقلاب تابع سیاست‌های دولت و متولیان این امر است. اگر سیاست‌های دولت و سازندگان بر این باشد که واقعا به امر تولید مسکن بپردازند و این بازار ساخت و ساز فعال بشود، قطعا ما می‌توانیم قیمت را کنترل کنیم؛ ولی اگر به هر دلیل این بازار رکود بخواهد ادامه پیدا کند و به هر دلیلی مثل سیاست‌های دولت‌های قبلی چه در دولت‌های آقای روحانی چه شهيد رئیسی نتواند به نتیجه برسد، بازار عکس العمل منفی به این امر نشان خواهد داد و تقاضا بر عرضه پیشی خواهد گرفت و وقتی که تقاضا زیاد شود نتیجه منطقی‌اش افزایش قیمت است. به گفته کارشناسان، بازار مسکن و اقتصاد مسکن جزء بازارهایی است که به شدت دلال‌بازی و سوداگری در آن قوی است. زمانی که آنها در بازار به میدان بیایند و فعال شوند و نامه‌ها و سیاست‌های حوزه مسکن نتواند جلوی آنها را بگیرد، مسلما انتظاری جز افزایش قیمت نخواهیم داشت.
از طرف دیگر، چند روز پیش بود که برخی گزارش ها اعلام کردند؛ کاهش ساخت و ساز طبق گفته یک نماینده مجلس به کسری هفت میلیون واحد مسکونی و انباشت تقاضا منجر شده و از طرف دیگر به دلیل رشد قیمت‌ها معاملات مسکن در رکود به سر می‌برد و به گفته فعالان بازار ملک بعید است تا پایان سال جاری اتفاق خاصی در بخش مسکن رخ دهد. اما کارشناسان سه راهکار برای تحرک تدریجی ساخت و ساز ارایه کرده‌اند. ناترازی مسکن به هفت میلیون واحد مسکونی رسیده است. این موضوع را امروز عباس صوفی ـ نماینده مجلس به نقل از وزارت راه و شهرسازی مطرح کرد. تا دو سال قبل تصور می‌شد کشور با کسری پنج میلیون واحد مسکونی مواجه است و به دلیل افزوده شدن تقاضاهای جدید مسکن به صورت سالیانه، با ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال تا حدود ۱۰ یا ۱۵ سال آینده در تولید مسکن به وضعیت سر به سر می‌رسیم.
کمبود بودجه لازم برای ساخت مسکن، مساله ای است که در سه سال گذشته همواره از سوی کارشناسان، سازندگان، مسئولان و رسانه‌ها مطرح شده اما طرح نهضت ملی مسکن که با هدف ساخت سالیانه یک میلیون واحد مسکونی در سه سال گذشته با دو معضل پایین بودن توان متقاضیان واقعی و کمبود منابع بانکی مواجه بوده و هنوز این دو مشکل حل نشده است. براساس آخرین آماری که بانک مرکزی ارایه کرده در مرداد ۱۴۰۳ متوسط قیمت هر متر خانه در تهران ۸۸.۵ میلیون تومان است که در مقایسه با سال گذشته ۱۶.۸ درصد و نسبت به ماه قبل ۱.۲ درصد رشد داشت. با توجه به تورم عمومی حدود ۳۵ درصد می توان گفت میزان رشد قیمت مسکن نصف افزایش تورم عمومی بوده که از پایین بودن جذابیت بازار ملک در سال جاری حکایت دارد.
چند روز پیش نیز، کیانوش گودرزی، رییس اتحادیه مشاوران املاک بیان کرد: نرخ اجاره در تهران نسبت به سال گذشته بین ۱۵ تا ۳۰ درصد افزایش یافته اما در بخش خرید و فروش در رکود کامل به سر می‌بریم و با توجه به کاهش قدرت خرید در نیمه دوم سال هم اتفاق خاصی نمی‌افتد. بر اساس برآوردها مدت زمان خانه‌دار شدن به ۷۰ تا ۸۰ سال رسیده است. بازار مسکن به شرایطی رسیده که تنها اقشار مرفه قادر به خرید و فروش مسکن هستند. مشاوران املاک می‌گویند که از حدود شش سال قبل ارتباط اقشار پایین با بازار مسکن به طور کامل قطع شده است. از سوی دیگر شواهد و قرائن نشان می‌دهد امکان ساخت مسکن برای مستاجرها و خانوارهای کم‌درآمد وجود ندارد.
در این میان سازندگان می‌گویند که حاضرند منابع خود را به ساخت مسکن برای متقاضیان واقعی و اقشار پایین اختصاص دهند به شرطی که دولت زمین ارزان قیمت، رایگان یا با اجاره ۹۹ ساله در اختیار آنها قرار دهد و قراردادهایی که با سازندگان منعقد می‌کند را تعدیل کند. در این مدل، نیمی از واحدها به سازندگان و نیمی دیگر به دولت اختصاص می‌یابد و هر دو طرف می‌توانند واحدها را در اختیار متقاضیان طرح مسکن ملی قرار دهند. یکی دیگر از راهکارها آن است که به متقاضیان مصرفی در قالب گروههای دو تا چهار نفره، زمین اختصاص داده شود تا به تدریج نسبت به ساخت مسکن اقدام کنند. مسکن خودمالکی از طریق واگذاری زمین نیز دیگر مدلی است که دولت سیزدهم آن را دنبال کرد. همه این موارد به اضافه دیگر پیشنهادات می‌تواند به تدریج در ماه‌های آینده به ساخت و ساز رونق دهد.
گروه اقتصاد – يعقوب شيدايي گماسايي - رکود معاملاتی که نتیجه سیاست‌های انقباضی دولت سیزدهم بود، مدت‌هاست که در همه بازار‌ها از دلار تا خودرو و مسکن احساس می‌شود. پولی در بازار‌ها نیست و همین باعث شده قیمت در بازارهایی چون خودرو و دلار تا حدی کنترل شود، اما مسکن از این قاعده تبعیت نکرده و قیمت‌ها همچنان افزایشی است. نتیجه آن هم وضعیتی است که آرزوی خانه دار شدن را هر روز محال می‌کند. آخرین بررسی روزنامه دنیای اقتصاد از وضعیت قدرت خرید جامعه و قیمت مسکن نشان داده مدت زمان انتظار برای خرید خانه اول در بازار مسکن تهران ۱۰ برابر نُرم جهانی است و دلیل آن نیز در درجه اول به جهش دوباره قیمت مسکن در سال ۱۴۰۲ مربوط است. توقف یا ادامه این روند برای بعد از این در گرو سیاست‌های دولت چهاردهم است. مسعود پزشکیان برنامه مشخصی را برای معضل مسکن ارائه نکرده، اما در تازه‌ترین اظهارات خود در نشست خبری اخیر صحبت‌هایی را برای برداشتن تمرکز تقاضا از تهران با روی میزگذاشتن طرح انتقال پایتخت مطرح کرده است.
در این میان برخی معتقدند که قیمت بازار مسکن در تمام دوره‌های قبل از انقلاب و بعد از انقلاب تابع سیاست‌های دولت و متولیان این امر است. اگر سیاست‌های دولت و سازندگان بر این باشد که واقعا به امر تولید مسکن بپردازند و این بازار ساخت و ساز فعال بشود، قطعا ما می‌توانیم قیمت را کنترل کنیم؛ ولی اگر به هر دلیل این بازار رکود بخواهد ادامه پیدا کند و به هر دلیلی مثل سیاست‌های دولت‌های قبلی چه در دولت‌های آقای روحانی چه شهيد رئیسی نتواند به نتیجه برسد، بازار عکس العمل منفی به این امر نشان خواهد داد و تقاضا بر عرضه پیشی خواهد گرفت و وقتی که تقاضا زیاد شود نتیجه منطقی‌اش افزایش قیمت است. به گفته کارشناسان، بازار مسکن و اقتصاد مسکن جزء بازارهایی است که به شدت دلال‌بازی و سوداگری در آن قوی است. زمانی که آنها در بازار به میدان بیایند و فعال شوند و نامه‌ها و سیاست‌های حوزه مسکن نتواند جلوی آنها را بگیرد، مسلما انتظاری جز افزایش قیمت نخواهیم داشت.
از طرف دیگر، چند روز پیش بود که برخی گزارش ها اعلام کردند؛ کاهش ساخت و ساز طبق گفته یک نماینده مجلس به کسری هفت میلیون واحد مسکونی و انباشت تقاضا منجر شده و از طرف دیگر به دلیل رشد قیمت‌ها معاملات مسکن در رکود به سر می‌برد و به گفته فعالان بازار ملک بعید است تا پایان سال جاری اتفاق خاصی در بخش مسکن رخ دهد. اما کارشناسان سه راهکار برای تحرک تدریجی ساخت و ساز ارایه کرده‌اند. ناترازی مسکن به هفت میلیون واحد مسکونی رسیده است. این موضوع را امروز عباس صوفی ـ نماینده مجلس به نقل از وزارت راه و شهرسازی مطرح کرد. تا دو سال قبل تصور می‌شد کشور با کسری پنج میلیون واحد مسکونی مواجه است و به دلیل افزوده شدن تقاضاهای جدید مسکن به صورت سالیانه، با ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال تا حدود ۱۰ یا ۱۵ سال آینده در تولید مسکن به وضعیت سر به سر می‌رسیم.
کمبود بودجه لازم برای ساخت مسکن، مساله ای است که در سه سال گذشته همواره از سوی کارشناسان، سازندگان، مسئولان و رسانه‌ها مطرح شده اما طرح نهضت ملی مسکن که با هدف ساخت سالیانه یک میلیون واحد مسکونی در سه سال گذشته با دو معضل پایین بودن توان متقاضیان واقعی و کمبود منابع بانکی مواجه بوده و هنوز این دو مشکل حل نشده است. براساس آخرین آماری که بانک مرکزی ارایه کرده در مرداد ۱۴۰۳ متوسط قیمت هر متر خانه در تهران ۸۸.۵ میلیون تومان است که در مقایسه با سال گذشته ۱۶.۸ درصد و نسبت به ماه قبل ۱.۲ درصد رشد داشت. با توجه به تورم عمومی حدود ۳۵ درصد می توان گفت میزان رشد قیمت مسکن نصف افزایش تورم عمومی بوده که از پایین بودن جذابیت بازار ملک در سال جاری حکایت دارد.
چند روز پیش نیز، کیانوش گودرزی، رییس اتحادیه مشاوران املاک بیان کرد: نرخ اجاره در تهران نسبت به سال گذشته بین ۱۵ تا ۳۰ درصد افزایش یافته اما در بخش خرید و فروش در رکود کامل به سر می‌بریم و با توجه به کاهش قدرت خرید در نیمه دوم سال هم اتفاق خاصی نمی‌افتد. بر اساس برآوردها مدت زمان خانه‌دار شدن به ۷۰ تا ۸۰ سال رسیده است. بازار مسکن به شرایطی رسیده که تنها اقشار مرفه قادر به خرید و فروش مسکن هستند. مشاوران املاک می‌گویند که از حدود شش سال قبل ارتباط اقشار پایین با بازار مسکن به طور کامل قطع شده است. از سوی دیگر شواهد و قرائن نشان می‌دهد امکان ساخت مسکن برای مستاجرها و خانوارهای کم‌درآمد وجود ندارد.
در این میان سازندگان می‌گویند که حاضرند منابع خود را به ساخت مسکن برای متقاضیان واقعی و اقشار پایین اختصاص دهند به شرطی که دولت زمین ارزان قیمت، رایگان یا با اجاره ۹۹ ساله در اختیار آنها قرار دهد و قراردادهایی که با سازندگان منعقد می‌کند را تعدیل کند. در این مدل، نیمی از واحدها به سازندگان و نیمی دیگر به دولت اختصاص می‌یابد و هر دو طرف می‌توانند واحدها را در اختیار متقاضیان طرح مسکن ملی قرار دهند. یکی دیگر از راهکارها آن است که به متقاضیان مصرفی در قالب گروههای دو تا چهار نفره، زمین اختصاص داده شود تا به تدریج نسبت به ساخت مسکن اقدام کنند. مسکن خودمالکی از طریق واگذاری زمین نیز دیگر مدلی است که دولت سیزدهم آن را دنبال کرد. همه این موارد به اضافه دیگر پیشنهادات می‌تواند به تدریج در ماه‌های آینده به ساخت و ساز رونق دهد.