چشمانداز بازار مسکن در ماههای پیشرو
روند رشد قیمت واحدهای مسکونی معاملهشده در شهر تهران که از اوایل سال ۱۳۹۷ شدت گرفته بود، در اواخر این سال تا حدودی ملایم شد اما مجدداً در بهار ۱۳۹۸ اوج گرفت و در اردیبهشتماه نرخ رشد نقطهبهنقطه ۱۱۲ درصد را تجربه کرد که رقمی کمسابقه محسوب میشد. این روند افزایشی که متوسط قیمت یک متر مربع واحد مسکونی در تهران را تا بیش از ۱۳۳ میلیون ریال در تیرماه افزایش داده بود، از مردادماه متوقف و حتی نزولی شد تا در آبان امسال سطح قیمتها به متوسط کمتر از ۱۲۵ میلیون ریال به ازای هر مترمربع برگردد که این رقم نسبت به ماه مشابه سال قبل تنها ۳۵.۸ درصد رشد نشان میداد. افت نرخ رشد قیمت مسکن بازتابی از کاهش استقبال متقاضیان خرید از این بازار بود که خود را در افت شدید تعداد معاملات هم نشان میداد. تعداد ۲ هزار و ۸۰۰ معامله واحد مسکونی ثبتشده برای شهریورماه سال جاری، کمترین رقم ثبتشده از ابتدای سال ۱۳۹۱ به بعد که آمار سامانه معاملات املاک و مستغلات در دسترس هست محسوب میشد. هرچند این معاملات در ماههای بعدی اندکی افزایش یافت و در آبان به ۴ هزار معامله رسید، اما با حجم معاملات سال قبل که به طور متوسط به نزدیک ۱۱ هزار معامله میرسید، قابل مقایسه نبود.
با این حال انتظار میرفت که انباشت بخشی از معاملات بالقوه صورت نگرفته در این ماهها به انتهای سال منتقل شود و این حد از سردی بازار زیاد به طول نیانجامد. این اتفاق در آذرماه افتاد و تعداد معاملات ثبتشده را با ۷/۱۳۴ درصد رشد نسبت به آبان به بیش از ۹ هزار و ۵۰۰ معامله رساند. در آذرماه برای اولین بار بعد از شش ماه روند کاهنده، نرخ رشد نقطه به نقطه قیمت مسکن تهران افزایشی شد و به ۴۱.۶ درصد رسید که معادل رشد ماهانه قابل توجه ۸.۵ درصد بود. این روند کمابیش در دیماه نیز ادامه پیدا کرد و متوسط قیمت به ۱۳.۸ میلیون تومان به ازای هر متر مربع رسید که نسبت به ماه قبل از آن ۲.۱ درصد و نسبت به ماه مشابه سال گذشته ۴۰.۹ درصد رشد نشان میدهد. تعداد معاملات در این ماه حتی از آذر هم بیشتر بود و نزدیک به ۱۰ هزار و ۷۰۰ واحد مسکونی بین خریداران و فرشندگان دست به دست شد که ۵۹.۰ درصد بیشتر از ماه مشابه سال قبل بود. نمودار زیر متوسط قیمت یک مترمربع واحد مسکونی و همچنین تعداد معاملات ثبتشده در شهر تهران را از ابتدای سال ۱۳۹۶ تا دیماه امسال نشان میدهد.
بعد از رشد قابل توجه قیمت و حجم معاملات تا تابستان سال جاری، این انتظار میرفت که بازار به مرور وارد فاز رکودی شود، چنانکه در چند ماه میانی سال نیز این اتفاق افتاد. با این حال در دو ماه آذر و دی شرایط متفاوتی رقم خورد و این ذهنیت را ایجاد کرد که شاید دوره رکودی این بار خیلی زود به پایان رسیده است. برای توضیح این شرایط باید به چند نکته توجه داشت:
اول اینکه حجم معاملات از خرداد تا آبان امسال بسیار پایین و ناچیز بود. اگرچه این کاهش شدید در معاملات ثبتشده عمدتاً به دلیل کاهش معنادار قدرت خرید مصرفکنندگان و نتیجه طبیعی جهش قیمتها بوده، تعداد ناچیز حدود ۳ تا ۴ هزار معامله در تهران به نوعی به تعویق انداختن معامله را نیز نشان میداد. به بیان دیگر شرایط نااطمینانی و اقتصاد بیثبات کشور در این مدت تصمیمگیری برای ورود به بازار مسکن را با تردید مواجه کرده بود و همین امر موجب به تعویق انداختن بسیاری از معاملات در این مدت شده بود. با این حال با نزدیک شدن به پایان سال و با پدید آمدن ثبات نسبی و هر چند ناچیز در بازارها، بسیاری از معاملات بالقوه به عمل رسیدند و سطح بالاتری از معاملات را ثبت کردند. البته تعداد ۹ یا ۱۰ هزار معامله در هر ماه رقم خیلی زیادی محسوب نمیشود و در واقع از رقم معمول دورههای رکود قبلی به طور معنادار فراتر نرفته است. از طرف دیگر از آنجا که قیمتهای اعلامی و محاسبهشده نیز در واقع متوسط قیمت واحدهای معاملهشده هستند، زمانی که تعداد بسیار محدودی معامله به ثبت رسیده باشد قیمت اعلامی برای کل شهر نیز دارای خطای بیشتری بوده و دقت زمانی که تعداد نمونه بالا هست را ندارد. بنابراین متوسط قیمت در ماههایی که تنها حدود ۳ هزار معامله انجام شده را نمیتوان به درستی تحلیل کرد و افزایش یا کاهش آن را ملاک قرار داد.
از طرف دیگر نقش افزایش سقف تسهیلات نیز در این تحرک بازار قابل انکار نیست. طبق مصوبه جدید شورای پول و اعتبار تسهیلات ساخت و خرید مسکن از محل اوراق گواهی حق تقدم و همچنین وام جعاله افزایش داشته و در بهترین حالت یک زوج در تهران قادر به دریافت ۲۸۰ میلیون تومان تسهیلات بر روی یک واحد ملکی هستند. هر چند در مقایسه با افزایش قیمتها طی یکی دو سال اخیر این میزان افزایش در تسهیلات باز هم قدرت خرید چندانی برای اکثر واحدهای مسکونی ایجاد نمیکند، به هر حال برای گروهی از واحدهای کوچک متراژ در مناطق متوسط رو به پایین، کمک خوبی محسوب
میشود./ایبِنا
با این حال انتظار میرفت که انباشت بخشی از معاملات بالقوه صورت نگرفته در این ماهها به انتهای سال منتقل شود و این حد از سردی بازار زیاد به طول نیانجامد. این اتفاق در آذرماه افتاد و تعداد معاملات ثبتشده را با ۷/۱۳۴ درصد رشد نسبت به آبان به بیش از ۹ هزار و ۵۰۰ معامله رساند. در آذرماه برای اولین بار بعد از شش ماه روند کاهنده، نرخ رشد نقطه به نقطه قیمت مسکن تهران افزایشی شد و به ۴۱.۶ درصد رسید که معادل رشد ماهانه قابل توجه ۸.۵ درصد بود. این روند کمابیش در دیماه نیز ادامه پیدا کرد و متوسط قیمت به ۱۳.۸ میلیون تومان به ازای هر متر مربع رسید که نسبت به ماه قبل از آن ۲.۱ درصد و نسبت به ماه مشابه سال گذشته ۴۰.۹ درصد رشد نشان میدهد. تعداد معاملات در این ماه حتی از آذر هم بیشتر بود و نزدیک به ۱۰ هزار و ۷۰۰ واحد مسکونی بین خریداران و فرشندگان دست به دست شد که ۵۹.۰ درصد بیشتر از ماه مشابه سال قبل بود. نمودار زیر متوسط قیمت یک مترمربع واحد مسکونی و همچنین تعداد معاملات ثبتشده در شهر تهران را از ابتدای سال ۱۳۹۶ تا دیماه امسال نشان میدهد.
بعد از رشد قابل توجه قیمت و حجم معاملات تا تابستان سال جاری، این انتظار میرفت که بازار به مرور وارد فاز رکودی شود، چنانکه در چند ماه میانی سال نیز این اتفاق افتاد. با این حال در دو ماه آذر و دی شرایط متفاوتی رقم خورد و این ذهنیت را ایجاد کرد که شاید دوره رکودی این بار خیلی زود به پایان رسیده است. برای توضیح این شرایط باید به چند نکته توجه داشت:
اول اینکه حجم معاملات از خرداد تا آبان امسال بسیار پایین و ناچیز بود. اگرچه این کاهش شدید در معاملات ثبتشده عمدتاً به دلیل کاهش معنادار قدرت خرید مصرفکنندگان و نتیجه طبیعی جهش قیمتها بوده، تعداد ناچیز حدود ۳ تا ۴ هزار معامله در تهران به نوعی به تعویق انداختن معامله را نیز نشان میداد. به بیان دیگر شرایط نااطمینانی و اقتصاد بیثبات کشور در این مدت تصمیمگیری برای ورود به بازار مسکن را با تردید مواجه کرده بود و همین امر موجب به تعویق انداختن بسیاری از معاملات در این مدت شده بود. با این حال با نزدیک شدن به پایان سال و با پدید آمدن ثبات نسبی و هر چند ناچیز در بازارها، بسیاری از معاملات بالقوه به عمل رسیدند و سطح بالاتری از معاملات را ثبت کردند. البته تعداد ۹ یا ۱۰ هزار معامله در هر ماه رقم خیلی زیادی محسوب نمیشود و در واقع از رقم معمول دورههای رکود قبلی به طور معنادار فراتر نرفته است. از طرف دیگر از آنجا که قیمتهای اعلامی و محاسبهشده نیز در واقع متوسط قیمت واحدهای معاملهشده هستند، زمانی که تعداد بسیار محدودی معامله به ثبت رسیده باشد قیمت اعلامی برای کل شهر نیز دارای خطای بیشتری بوده و دقت زمانی که تعداد نمونه بالا هست را ندارد. بنابراین متوسط قیمت در ماههایی که تنها حدود ۳ هزار معامله انجام شده را نمیتوان به درستی تحلیل کرد و افزایش یا کاهش آن را ملاک قرار داد.
از طرف دیگر نقش افزایش سقف تسهیلات نیز در این تحرک بازار قابل انکار نیست. طبق مصوبه جدید شورای پول و اعتبار تسهیلات ساخت و خرید مسکن از محل اوراق گواهی حق تقدم و همچنین وام جعاله افزایش داشته و در بهترین حالت یک زوج در تهران قادر به دریافت ۲۸۰ میلیون تومان تسهیلات بر روی یک واحد ملکی هستند. هر چند در مقایسه با افزایش قیمتها طی یکی دو سال اخیر این میزان افزایش در تسهیلات باز هم قدرت خرید چندانی برای اکثر واحدهای مسکونی ایجاد نمیکند، به هر حال برای گروهی از واحدهای کوچک متراژ در مناطق متوسط رو به پایین، کمک خوبی محسوب
میشود./ایبِنا