بررسی« اقتصادسرآمد» از بازار مسکن پرتعارض و اسفبارایران
کلاف پیچیدهای که مسکن را از مردم دور کرد
گروه راه و مسکن - وضعیت بازار مسکن در در تابستان سال جاری نسبت به سال گذشته نشان میدهد که کرونا در بازار مسکن آنچنان تاثیر منفی نگذاشته است. در این گزارش آمده که قیمت خانهها در تهران به طور میانگین دو برابر شده و حتی در برخی مناطق بیش از ۱۳۵ درصد رشد داشته است. اثر این گرانی بر متراژ خانهها نیز مشاهده میشود به گونهای که نزدیک به نیمی از خانههای آگهیشده در دیوار، ۵۰ تا ۱۰۰ متر داشتند و این مساله نشان میدهد قدرت خرید مردم به خانههای کوچکتر رسیده است. در بین آگهیها تنها ۲۸ درصد آنها ۱۰۰ تا ۱۵۰ متر مساحت دارند. مهر تایید این موضوع (گرانی و کم شدن قدرت خرید مردم) در جایی رقم میخورد که با نگاهی به برخی گزارش ها متوجه میشویم بیش از نیمی از بازدیدکنندگان آگهیهای مسکن هم به دنبال خانههایی در بازۀ ۵۰ تا ۱۰۰ متر هستند و ۲۳ درصد هم خانههای ۱۰۰ تا ۱۵۰ متری را جستجو میکنند.
به گزارش اقتصادسرآمد، ۳۲ درصد از کسانی که در منطقۀ ۱۰ به دنبال خانه بودهاند، خانههای زیر ۵۰ متر را مدنظر داشتهاند و این منطقه از این لحاظ رکورددار است. حتی در منطقههای ۱ و ۲ که به خانههای متراژ بالا معروف هستند نیز تعداد قابل توجهی از بازدیدکنندگان به دنبال خانههای زیر ۵۰ متر بودهاند. با توجه به تعداد آگهیهای منتشر شده در سایت های خرید و فروش و میزان بازدیدها از آگهیهای میتوان گفت که تهران شهر خانههای ۵۰ تا ۱۰۰ متری شده است، و حدود نیمی از عرضه و تقاضای مسکن پایتخت در بزرگترین سایت نیازمندیهای کشور در این بازۀ متراژی ثبت شده است.
با بررسی دقیقتر آمار متوجه میشویم که ۳۰ درصد از ساکنان تهران سراغ خانههایی را میگیرند که از متری ۱۰ میلیون تومان تا متری ۲۰ میلیون تومان قیمت دارند. در مجموع حدود ۷۵ درصد بازدیدکنندههای مسکن در تهران، به دنبال خانههایی از متری ۱۰ میلیون تومان تا متری ۴۰ میلیون تومان هستند. در زمستان ۹۹، بازار خانههای متری ۱۰ تا ۴۰ میلیون تومان حسابی داغ بوده و ۶۰ درصد از کل آگهیهای منتشرشده در پایتخت به این بازه قیمت تعلق داشته است.
بازار مسکن پرتعارض و اسفبار
پارسا آرشنیا تحلیلگر بازارمسکن در گفتگو با روزنامه اقتصادسرآمد با تشریح رشد دوبرابری قیمت مسکن در تنها دوزاده ماه گذشته به خبرنگار ما، میگوید: در کشور ما با بحران روبهرو نیست، بلکه وضعیتی پرتعارض و اسفبار دارد. اگر به مرحله بحران برسد به این معنی است که در چنان وضعیتی قرار دارد که از شدت بد و نامساعد بودن، موجب تحولی میشود که میتواند قاعدتا اوضاع را بهبود ببخشد، اما «اسفبار» بهترین توصیفی است که وضعیت مسکن کشور در آن نمود پیدا میکند.
این کارشناس مسکن معتقد است: وضعیت مسکن از کلاف پیچیدهای حاصل میشود که ناهماهنگی هریک از اجزا میتواند مسکن را دور از دست عموم نگه دارد. درواقع زمانی که تنگنا یا نارسایی متوجه بخش مسکن میشود، پس از آن یا همراه با آن کار در جای دیگر یا در ساخت و بافت کلی اقتصاد خراب شده است.
او با تاکید بر این مهم که، مهمترین نکته در بازار مسکن کشور که باید موردتوجه کارشناسان باشد این است که نجات بخش مسکن در خود این بخش میسر نیست، افزود: گرچه در این بخش نظارت بر وامدهی بانکها، مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات بر خانههای خالی میتواند ابزارهای تنظیمگر خوبی محسوب شود، اما در کل بهبود اوضاع کلان اقتصادی و استفاده از بدنه کارشناسان خبره و سیاستگذاران تکنوکرات در تغییر شرایط در این بخش تاثیرگذار است.
آرش نیا با ابراز تاسف از وضعیت مسکن در چندسال اخیر، تصریح کرد:دولت احمدینژاد با سیاست مسکن مهر پا به عرصه مسکن گذاشت و برای تامین منابع، بیشترین فشارهای تورمی را به مردم تحمیل و درنهایت خانهها را در فضایی فاقد حداقل امکانات شهری، رفاهی و ایمنی بنا کرد که عواقب ان دامنگیر مسکن در 8 سال گذشته نیز بود.
فعالان بازار میگویند شیوع ویروس کرونا و کُند شدن واکسیناسیون، معاملات خرید و فروش مسکن را قفل کرده است. به دلیل افزایش قیمت مسکن استقبال تهرانیها در عرصه سرمایهگذاری به شدت کم شده است. همچنین کاهش ارزش پول ملی، تورم، و اثر روانی بازارهای موازی در قیمت مسکن اثرگذار بوده و قدرت خرید مردم را کاهش داده است. به گفته آژانسهای مسکن روند رشد قیمت مسکن در شهرهای شمالی کشور آن قدر زیاد بوده که برخی شهروندان ساکن شهرهای شمالی از خرید مسکن جا ماندهاند و حالا این روزها اجارهنشین شدهاند.
بازار مسکن در ایران به دلیل افزایش قیمت مصالح ساختمانی، کرایه حمل و نقل، نرخ دستمزد کارگران و گرانی حاملهای انرژی روند صعودی گرفته است. البته نقش بازارهای موازی مسکن همچون بازار ارز در نوسان قیمتها بیتاثیر نیست. بررسیهای بانک مرکزی نشان میدهد قیمت یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده در شهر تهران در مرداد ماه سال جاری نسبت به ماه مشابه سال قبل ۳۴ درصد افزایش داشته است. در سایر نقاط ایران نیز نوسان افزایش قیمت مشهود است. اساسا وقتی معاملهای صورت نمیگیرد و بازار در رکود قرار دارد، صحبت از کاهش قیمت بیمعناست. اینکه در یک محله وسیع ۱۰ معامله انجام شود یعنی این موارد شرایط معامله را نداشته است. فروشنده ممکن است تحت اضطرار، پول لازم باشد یا قصد مسافرت داشته باشد و ملکش را زیر قیمت بفروشد. این قراردادها را به عنوان شاخص اعلام میکنند که باعث میشود در تحلیلها و برنامههای بلندمدت دچار اشتباه شویم.