بررسی « اقتصاد سرآمد» از رکود در بازار دوم معاملات مسکن
پیشفروش مسکن تقویت می شود؟
گروه راه و ساختمان - بازار دوم معاملات مسکن اگرچه به لحاظ فایلهای پیشفروش دستکمی از رکود بازار اول ندارد، اما یک ریسک و دو فرصت مقابل پیشخریداران قرار داده است. تغییر جهت تورم مسکن طی ماههای اخیر احتمال افزایش میل به پیشفروش را تقویت میکند. با این حال، سازندهها بهدلیل آنچه «جهش قیمت مصالح ساختمانی» عنوان میشود، تغییر استراتژی دادهاند و مثل قبل عمل نمیکنند. معدود فایلهای پیشفروش، بهصورت «تحویل پاییز» با «قیمت ابتدای تابستان» عرضه شده است که جهت آینده تورم ملکی را مشخص میکند. موقعیت مکانی این فایلها نیز بررسی شده است.
به گزارش اقتصادسرآمد، تازهترین شرایط بازار دوم معاملات مسکن از وجود یک ریسک و دو فرصت در معاملات پیشفروش واحدهای مسکونی در مقطع زمانی فعلی خبر میدهد. بررسیها از تازهترین شرایط بازار پیشفروش که در حکم بازار دوم معاملات مسکن محسوب میشود نشان میدهد هماکنون وجود دو فرصت مهم در این بازار، یک ریسک فعلی این معاملات در شرایط کنونی را پوشش داده و آن را در مجموع برای متقاضیان دارای توجیه میکند. درعین حال، نتایج تحقیقات میدانی صورت گرفته از بازار معاملات مناطق مختلف شهر تهران حاکی است استراتژی سازندههای کهنهکار در بازار پیشفروش مسکن تحت تاثیر تغییر شرایط در بازار معاملات مسکن تغییر کرده است و سازندههای فعال در بازار دوم معاملات مسکن استراتژی جدیدی را جایگزین شیوه قبلی فعالیت خود در این بازار مطابق با شرایط حال حاضر کردهاند. بازار پیشفروش که در سالهای اخیر به دلیل برخی محدودیتهای قانونی و همچنین شرایط خاص بازار معاملات مسکن به حالت نیمه تعطیل درآمده بود تا پیش از بروز این رویدادها یکی از اصلیترین مسیرهای تامین مالی ساخت مسکن محسوب میشد. تا جاییکه بسیاری از سازندهها تنها به این امید که با پیشفروش واحدها در همان مراحل ابتدایی کار منابع مالی مورد نیاز برای ساختوساز را تامین کنند وارد عمل شده و اقدام به ساخت مسکن میکردند. با تصویب قانون پیشفروش مسکن در اوایل دهه ۹۰ و به دلیل وجود نواقص و ابهاماتی که در متن این قانون وجود داشت و همچنین به دلیل فرآیندهای قانونی پیچیده و بوروکراتیک، بازار پیشفروش عملا به حالت نیمه تعطیل درآمد.
عرضه مسکن تمایل خود را برای پیشفروش از دست داد
آیتِ الهی، کارشناس حوزه مسکن در این رابطه به روزنامه اقتصادسرآمد، گفت: با ورود بازار معاملات مسکن به فاز جهش قیمت بروز تورم در هزینههای ساختوساز و غیرقابل پیشبینی شدن مسیر قیمتی بازار به لحاظ تفاضل شدید هزینههای ساخت و قیمت تمام شده در زمان تکمیل واحدها نسبت به ابتدای کار، سمت عرضه مسکن تمایل خود را برای پیشفروش از دست داد. در واقع شرایط بازار مسکن و جهش پیدرپی قیمت مسکن و هزینههای ساخت و ساز، قفل بازار دوم معاملات مسکن را که پیش از این و در نتیجه تصویب قانون پیشفروش ایجاد شده بود، محکمتر کرد.وی با اشاره به این نکته که، در واقع فرار از اجارهنشینی انگیزه اصلی محدود خانه اولیهای حاضر در بازار است، افزود: این در حالی است که بخش دیگر متقاضیان حاضر در بازار معاملات مسکن در شرایط فعلی، افرادی هستند که قصد دارند واحد مسکونی خود را تبدیل به احسن کنند. بنابراین به دنبال واحد مسکونی آماده هستند تا همزمان با فروش واحد خود بتوانند در واحد جدید ساکن شوند.
قانون مشکلدار پیشفروش از گذشته این بازار را قفل کرده
الهی تصریح کرد: از سوی دیگر قانون مشکلدار و ناقص پیشفروش که از گذشته این بازار را قفل کرده بود هماکنون نیز تمایل سمت عرضه برای ورود به این بازار را بسیار کاهش داده است. در گذشته برخی از سازندگان تنها از طریق پیشفروش و تامین مالی از این روش وارد بازار ساختوساز میشدند اما هماکنون این گروه نیز تمایلی برای ورود به بازار و پیشفروش به دلایلی که گفته شد همچون تورم هزینههای ساختمانی و نامشخص بودن قیمت تمامشده و قیمت روز واحد در زمان تحویل ندارند.
بازار دوم معاملات مسکن
اقتصاددان مسکن کشورمان، ابراز داشت: در گذشته یکی از دلایل استقبال خریداران از پیشخرید آپارتمان مناسبتر بودن قیمت واحدهای پیشفروشی تا حدود ۲۰ درصد نسبت به واحدهای آماده و نوساز بود. واسطههای ملکی نیز به خاطر مسائل و مشکلات پیشفروش و احتمال بیشتر بروز تخلف در این روش معاملات مسکن معمولا تمایلی به واسطهگری این معاملات ندارند. بهویژه بعد از تصویب قانون پرابهام پیشفروش که واسطههای ملکی را از تنظیم قراردادهای پیشفروش منع کرده است.
کارشناسان بازار معاملات مسکن شهر تهران یکی از دلایل رکود در بازار پیشفروش مسکن پایتخت را تورم چند ساله قیمت مسکن میدانند. افزایش سرعت رشد قیمت مسکن و جهش اخیر قیمت واحدهای مسکونی همراه با تورم شدید هزینههای ساخت مسکن و مصالح ساختمانی پیشفروش را برای سازندهها به فعالیتی فاقد توجیه اقتصادی تبدیل کرد. بنابراین اکثر سازندهها ترجیح دادند به جای پیشفروش، فروش واحدها را به بعد از تکمیل آنها موکول کنند تا بتوانند واحد را با قیمتی متناسب با تحولات قیمتی روز بازار و همچنین هزینه تمام شده به بازار عرضه کنند. از سوی دیگر برخی سازندهها که توانایی مالی برای تامین هزینه ساخت نداشتند برای جلوگیری از ورشکستگی در این شرایط ترجیح دادند به صورت موقت پروژههای جدید را شروع نکنند و عملا از بازار خارج شدند. بروز رکود در بازار ساخت وساز نیز در کاهش عرضه واحدهای مسکونی به بازار پیشفروش (بازار دوم معاملات مسکن) موثر بوده است. اما فعالان بازار مسکن میگویند با کند شدن سرعت رشد قیمت مسکن به شرط کند شدن سرعت رشد قیمت مصالح و پیشبینیپذیر شدن هزینههای ساخت مسکن برای سازندهها احتمالا بازار پیشفروش بار دیگر با افزایش عرضه و تقاضا مواجه خواهد شد.