بررسی« اقتصاد سرآمد» از هشدار بی‌سابقه فازِ رکودی مسکن
بازار مسکن از خواب بیدار می‌شود؟
گروه راه و ساختمان - در فیزیک مبحثی وجود دارد به نام قانون پظروف مرتبط؛ توضیح آن چنین است: «دو ظرف مجزای حاوی مایعات، تا زمانی که از هم جدا و بی ارتباط باشند، می‌توانند در دو ارتفاع مختلف قرار گیرند. اما به محض آنکه این دو ظرف را با لوله‌ای بهم وصل کنیم، محتوای ظرفی که در ارتفاع بالاتر قرار دارد شروع به حرکت به سوی ظرف پایین‌تر کرده و سطح مایع موجود در ظرف کم ارتفاع‌تر را بالا می‌برد. این جریان آنقدر ادامه می‌یابد تا مایعات داخل هر دو ظرف هم‌سطح شوند. ابنجاست که اقتصاد در قامت فیزیک بروز و ظهور پیدا می‌کند و اینجا است که مشابه همین پدیده را در اقتصاد هم می‌توان دید: اگر یک بازار از میان بازار‌های موازی بازدهی بیشتری داشته باشد، دیر یا زود به رکود می‌خورد و بازار‌های دیگر با تاخیر به همان میزان بازدهی می‌رسند.
به گزارش اقتصادسرآمد، بد نیست بدانیم که این اتفاق را بار‌ها و بار‌ها در اقتصاد ایران تجربه کرده ایم: آخرین بار، در نیمه دوم سال ۱۳۹۸ و نیمه نخست سال ۱۳۹۹، بازدهی بازار سرمایه در ایران به شدت بالا رفت و به نرخ‌های بی سابقه ۳۰۰ تا ۴۰۰ درصدی رسید. در واقع، اگر در زمستان سال ۱۳۹۸، بدون دانش اقتصادی و با چشمان بسته سهمی می‌خریدید، در حوالی تیر و مرداد سال ۱۳۹۹ دارایی تان بین ۳ تا ۴ برابر رشد کرده بود.
با توجه به آمار خانه‌های خالی از سکنه (۲.۵ تا ۳ میلیون واحد) و خیزِ دولت برای ساخت ۴ میلیون واحد مسکونی جدید تا پایان سال ۱۴۰۴، به نظر می‌رسد که بازار مسکن در کشور، باز هم با یک رکود بزرگ در این حوزه مواجه باشد. اما این رکود، از رکود‌های پیشین هم سنگین‌تر خواهد بود.
رکود بعدی مسکن کلید خورد
حسن شجایی کارشناس و فعال حوزه مسکن در اینباره به روزنامه اقتصادسرآمد، می‌گوید: نطفه رکود بعدی در بازار مسکن از همین حالا بسته شده و می‌توان اطمینان داشت که در پایان سال ۱۴۰۴، چند میلیون واحد مسکونیِ بدون مشتری در بازار مسکن ایران وجود خواهد داشت. پرسش این است که چرا ایرانی‌ها باید با توجه به تجربیات گذشته شان، تعمدا سرمایه شان را وارد بازاری کنند که چشم انداز رکودی دارد؟
وی با بیان این نکته که، روند صعودی نمی‌توانست دائمی باشد، چرا که عرضه و تقاضا بالاخره باید در جایی به هم برسند، افزود: در نتیجه، همان طور که کارشناسان بازار سرمایه در مورد ترکیدن حباب بورس هشدار می‌دادند و هشدارشان به حقیقت پیوست، کارشناسان بازار مسکن هم در مورد رکود بی سابقه در بازار مسکن هشدار می‌دادند و هشدار آن‌ها هم در نهایت به حقیقت پیوست.
فازِ رکودی، بازار مسکن از خواب
بیدار می‌شود؟
شجاعی معتقد است: شواهد آماری مختلف نشان از آن دارند که بازار مسکن در ایران وارد فاز رکودی شده و این رکود از قضا یکی از سنگین‌ترین رکود‌های سال‌های اخیر هم هست. به عنوان نمونه، بر اساس آمارها، تعداد معاملات خرید مسکن در سراسر کشور در تابستان سال ۱۴۰۰، حدود ۳۰ درصد کمتر از تابستان سال قبل از آن بوده است.
رکودِ کنونی ناشی از شکاف گسترده میان قدرت خرید و قیمت‌ها
او یادآور شد: با این همه، رکودِ کنونی ظاهرا ناشی از شکاف گسترده میان قدرت خرید و قیمت‌ها یا شکاف میان عرضه و تقاضا است. راهکار دولت و مجلس هم بسیار عجیب است: ساخت ۴ میلیون واحد مسکن جدید به جایِ افزایش قدرت خریدِ مصرف کننده واقعی. این راهکار از این جهت عجیب است که اکنون بین ۲.۵ تا ۳ میلیون واحد مسکونی خالی از سکنه در کشور وجود دارد که با قیمت‌های کنونی، حدود ۴۲۰۰ تریلیون تومان از سرمایه ایرانی‌ها را منجمد کرده است.
شجاعی گفت: متاسفانه بازار مسکن در ایران از سال ۱۳۹۹ به این سو، از منطقی مشابه آنچه به آن اشاره شد پیروی کرده است. وقتی قیمت دارایی‌هایی همچون سهام، ارز و طلا روز به روز بالاتر می‌رفت، متوسط قیمت هر مترمربع مسکن نمی‌توانست ثابت بماند و باید بالا می‌رفت؛ و رفت.
با توجه به جهش سنگین قیمت در چهار سال گذشته، عدم توان خرید و رکود ساخت و ساز، پیش‌بینی ما برای سال آینده رکود همراه با تورم است؛ تورم به خاطر افزایش هزینه‌های ساخت و رکود به دلیل نبود قدرت خرید در بین متقاضیان. در همین سکوت بازار، سیمان از ۲۴ هزار تومان به پاکتی ۵۰ هزار تومان رسید. البته در ظاهر می‌گویند پاکتی ۲۴ هزار تومان است اما عملا پاکتی بالای ۵۰ هزار تومان به دست مصرف کننده می‌رسد. فولاد هم که حدود ۱۵ هزار تومان بود از کیلویی ۱۸ هزار تومان گذشت. هنوز دستمزد کارگران از جمله کارگران ساختمانی که برای سال آینده ۵۷ درصد تعیین شده لحاظ نشده است.
کمبود تولید نسبت به تقاضا، ریشه اصلی مشکلات بازار مسکن است. خریداران واقعی مقداری در دوره ثبات معمولا پول جمع می‌کنند. پس‌انداز و طلا و لوازم خانه را می‌فروشند تا بتوانند خانه بخرند اما در دوره رونق بعدی قیمت‌ها به طور سنگین رشد می‌کند و خانوارها دوباره از قیمت‌ها جا می‌مانند. عده اندکی هم موفق به خرید آپارتمان مورد نظر
خود می‌شوند.
به گزارش اقتصادسرآمد، بد نیست بدانیم که این اتفاق را بار‌ها و بار‌ها در اقتصاد ایران تجربه کرده ایم: آخرین بار، در نیمه دوم سال ۱۳۹۸ و نیمه نخست سال ۱۳۹۹، بازدهی بازار سرمایه در ایران به شدت بالا رفت و به نرخ‌های بی سابقه ۳۰۰ تا ۴۰۰ درصدی رسید. در واقع، اگر در زمستان سال ۱۳۹۸، بدون دانش اقتصادی و با چشمان بسته سهمی می‌خریدید، در حوالی تیر و مرداد سال ۱۳۹۹ دارایی تان بین ۳ تا ۴ برابر رشد کرده بود.
با توجه به آمار خانه‌های خالی از سکنه (۲.۵ تا ۳ میلیون واحد) و خیزِ دولت برای ساخت ۴ میلیون واحد مسکونی جدید تا پایان سال ۱۴۰۴، به نظر می‌رسد که بازار مسکن در کشور، باز هم با یک رکود بزرگ در این حوزه مواجه باشد. اما این رکود، از رکود‌های پیشین هم سنگین‌تر خواهد بود.
رکود بعدی مسکن کلید خورد
حسن شجایی کارشناس و فعال حوزه مسکن در اینباره به روزنامه اقتصادسرآمد، می‌گوید: نطفه رکود بعدی در بازار مسکن از همین حالا بسته شده و می‌توان اطمینان داشت که در پایان سال ۱۴۰۴، چند میلیون واحد مسکونیِ بدون مشتری در بازار مسکن ایران وجود خواهد داشت. پرسش این است که چرا ایرانی‌ها باید با توجه به تجربیات گذشته شان، تعمدا سرمایه شان را وارد بازاری کنند که چشم انداز رکودی دارد؟
وی با بیان این نکته که، روند صعودی نمی‌توانست دائمی باشد، چرا که عرضه و تقاضا بالاخره باید در جایی به هم برسند، افزود: در نتیجه، همان طور که کارشناسان بازار سرمایه در مورد ترکیدن حباب بورس هشدار می‌دادند و هشدارشان به حقیقت پیوست، کارشناسان بازار مسکن هم در مورد رکود بی سابقه در بازار مسکن هشدار می‌دادند و هشدار آن‌ها هم در نهایت به حقیقت پیوست.
فازِ رکودی، بازار مسکن از خواب
بیدار می‌شود؟
شجاعی معتقد است: شواهد آماری مختلف نشان از آن دارند که بازار مسکن در ایران وارد فاز رکودی شده و این رکود از قضا یکی از سنگین‌ترین رکود‌های سال‌های اخیر هم هست. به عنوان نمونه، بر اساس آمارها، تعداد معاملات خرید مسکن در سراسر کشور در تابستان سال ۱۴۰۰، حدود ۳۰ درصد کمتر از تابستان سال قبل از آن بوده است.
رکودِ کنونی ناشی از شکاف گسترده میان قدرت خرید و قیمت‌ها
او یادآور شد: با این همه، رکودِ کنونی ظاهرا ناشی از شکاف گسترده میان قدرت خرید و قیمت‌ها یا شکاف میان عرضه و تقاضا است. راهکار دولت و مجلس هم بسیار عجیب است: ساخت ۴ میلیون واحد مسکن جدید به جایِ افزایش قدرت خریدِ مصرف کننده واقعی. این راهکار از این جهت عجیب است که اکنون بین ۲.۵ تا ۳ میلیون واحد مسکونی خالی از سکنه در کشور وجود دارد که با قیمت‌های کنونی، حدود ۴۲۰۰ تریلیون تومان از سرمایه ایرانی‌ها را منجمد کرده است.
شجاعی گفت: متاسفانه بازار مسکن در ایران از سال ۱۳۹۹ به این سو، از منطقی مشابه آنچه به آن اشاره شد پیروی کرده است. وقتی قیمت دارایی‌هایی همچون سهام، ارز و طلا روز به روز بالاتر می‌رفت، متوسط قیمت هر مترمربع مسکن نمی‌توانست ثابت بماند و باید بالا می‌رفت؛ و رفت.
با توجه به جهش سنگین قیمت در چهار سال گذشته، عدم توان خرید و رکود ساخت و ساز، پیش‌بینی ما برای سال آینده رکود همراه با تورم است؛ تورم به خاطر افزایش هزینه‌های ساخت و رکود به دلیل نبود قدرت خرید در بین متقاضیان. در همین سکوت بازار، سیمان از ۲۴ هزار تومان به پاکتی ۵۰ هزار تومان رسید. البته در ظاهر می‌گویند پاکتی ۲۴ هزار تومان است اما عملا پاکتی بالای ۵۰ هزار تومان به دست مصرف کننده می‌رسد. فولاد هم که حدود ۱۵ هزار تومان بود از کیلویی ۱۸ هزار تومان گذشت. هنوز دستمزد کارگران از جمله کارگران ساختمانی که برای سال آینده ۵۷ درصد تعیین شده لحاظ نشده است.
کمبود تولید نسبت به تقاضا، ریشه اصلی مشکلات بازار مسکن است. خریداران واقعی مقداری در دوره ثبات معمولا پول جمع می‌کنند. پس‌انداز و طلا و لوازم خانه را می‌فروشند تا بتوانند خانه بخرند اما در دوره رونق بعدی قیمت‌ها به طور سنگین رشد می‌کند و خانوارها دوباره از قیمت‌ها جا می‌مانند. عده اندکی هم موفق به خرید آپارتمان مورد نظر
خود می‌شوند.