گروه راه و مسکن - فعالان بازار معاملات مسکن شهر تهران یکی از دلایل رکود در بازار پیش‌فروش مسکن پایتخت را تورم چند ساله قیمت مسکن می‌دانند. افزایش سرعت رشد قیمت مسکن و جهش اخیر قیمت واحدهای مسکونی همراه با تورم شدید هزینه‌های ساخت مسکن و مصالح ساختمانی پیش‌فروش را برای سازنده‌ها به فعالیتی فاقد توجیه اقتصادی تبدیل کرد. بنابراین اکثر سازنده‌ها ترجیح دادند به جای پیش‌فروش، فروش واحدها را به بعد از تکمیل آنها موکول کنند تا بتوانند واحد را با قیمتی متناسب با تحولات قیمتی روز بازار و همچنین هزینه تمام شده به بازار عرضه کنند.
به گزارش اقتصادسرآمد، از سوی دیگر برخی سازنده‌ها که توانایی مالی برای تامین هزینه ساخت نداشتند برای جلوگیری از ورشکستگی در این شرایط ترجیح دادند به صورت موقت پروژه‌های جدید را شروع نکنند و عملا از بازار خارج شدند. بروز رکود در بازار ساخت و‌ساز نیز در کاهش عرضه واحدهای مسکونی به بازار پیش‌فروش (بازار دوم معاملات مسکن) موثر بوده است. اما فعالان بازار مسکن می‌گویند با کند شدن سرعت رشد قیمت مسکن به شرط کند شدن سرعت رشد قیمت مصالح و پیش‌بینی‌پذیر شدن هزینه‌های ساخت مسکن برای سازنده‌ها احتمالا بازار پیش‌فروش بار دیگر با افزایش عرضه و تقاضا مواجه خواهد شد.
در شرایط فعلی متقاضیان مسکن از پس‌انداز کافی برای خرید مسکن‌- به‌ویژه واحد نوساز- برخوردار نیستند و پیش‌فروش مسکن فرصتی برای آنها محسوب می‌شود تا از طریق پرداخت تدریجی و به مرور زمان صاحب مسکن آن هم مسکن نوساز شوند. از سوی دیگر با توجه به وجود یک گره ذهنی در سازنده‌ها که به دلیل تورم هزینه ساخت در برابر کاهش قیمت واحدهای مسکونی نوساز مقاومت می‌کنند، دور از ذهن نیست که حتی در صورت کاهش قیمت مسکن در گروه‌های سنی بالاتر، قیمت واحدهای مسکونی نوساز کاهش نیابد. از این رو ریسک پیش‌خرید به دلیل احتمال کاهش قیمت مسکن در آینده عملا منتفی می‌شود. بررسی‌ها نشان می‌دهد هم‌اکنون معدود پیش‌فروش‌های بازار مسکن به دو روش انجام می‌شود. در روش اول واحدها روی خاک و در همان نخستین مراحل ساخت با دریافت ۵۰ درصد از ارزش معامله، با قیمتی حدود ۲۰ درصد پایین‌تر از قیمت واحدهای نوساز، به بازار عرضه می‌شوند. این پیش‌فروش‌ها در شرایط فعلی بسیار محدود و انگشت‌شمار هستند. در روش دوم، سازنده‌ها بعد از اتمام مرحله سفت‌کاری اقدام به پیش‌فروش می‌کنند که ارزش این واحدها در این مرحله تقریبا و در اغلب موارد برابر با قیمت واحدهای نوساز مشابه است.
خریدی که الزام قانون پشتوانه آن شد
اما موضوعی که روزنامه اقتصادسرآمد امروز به آن می‌پردازد مبحث توجه به کلاهبرداری در این حوزه است که شمار زیادی از پرونده‌های قضایی را به خود اختصاص داده است. این مهم قانونگذار را ناگزیر از الزام خریداران به ثبت سند در دفاتررسمی با رعایت کامل قوانین پیش خرید کرده است.
معامله مشروط دو سر بُرد مسکن
احمد کیانی در این باره می گوید: باتوجه به شرایط اقتصادی فعلی و رکود نسبی بازار مسکن، پیش فروش ساختمان معامله‌ای دو سر بُرد برای سازندگان و خریداران است اما متاسفانه در این حوزه شاهد کلاهبرداری و مشکلات حقوقی عدیده‌ای بوده‌ایم. تمایل نداشتن خریدار به ثبت قانونی قرارداد به واسطه عدم دانش حقوقی کافی یا به سبب مسائل مالی، راه را برای کلاهبرداری سودجویان هموار می‌سازد.
این کارشناس حقوقی تصریح کرد: یکی از بزرگ‌ترین معضلات بازار پیش فروش آپارتمان، فروش همزمان ملک به چندین نفر بوده که باعث بدبینی مردم به سازندگان پاک دست هم شده است. کلاهبردار پس از جلب اعتماد خریدار یک قرارداد داخلی با او تنظیم می‌کند و قراردادی که در جایی ثبت نمی شود این ثبت نشدن قرارداد باعث می‌شود هیچ‌کس از وضعیت معاملات صورت گرفته بر آن ملک با خبر نبوده و ملک مزبور را بتوان به راحتی به چندین نفر فروخت.
قانون به حمایت از اقشار کم درآمد برخاست
وی اضافه کرد: با ورود دستگاه قضایی به این امر و تصویب طرح ساماندهی معاملات املاک و مستغلات کشور، دست کلاهبرداران از حوزه پیش فروش آپارتمان تا حدود زیادی کوتاه شده و مشاورین املاک موظف هستند در فرم‌های جدید قرارداد تمام جزییات معامله را درج کرده، کد رهگیری اخذ کنند و هولوگرام بر روی قرارداد بچسبانند. چرا که غفلت از هریک از موارد یاد شده خسارت جبران ناپذیری را برای افراد کم درآمد به همراه داشته باشد. ورود به بازار پیش‌فروش مسکن برای خریداران هم‌اکنون در‌بردارنده یک ریسک و فرصت مهم است که در مجموع ورود به این بازار را برای متقاضیان توجیه‌پذیر می‌کند. البته متقاضیان نباید این موضوع را فراموش کنند که در صورت ورود به این بازار باید درباره صحت و سلامت معامله خود از بابت کارنامه سازنده، رعایت همه مسائل حقوقی و فنی اطمینان لازم را به دست آورند تا در نهایت با ضرر و زیان مواجه نشوند. ریسک مهمی که در این زمینه وجود دارد آن است که در صورت کاهش قیمت مسکن در ماه‌های آینده ممکن است پیش‌خریداران واحد را با قیمتی بالاتر از قیمت واحد نوساز تحویل بگیرند. جای بس تاسف است که، در حالی که در سال‌های گذشته واحدهای عرضه شده به بازار پیش‌فروش مسکن با قیمتی بین ۱۵ تا ۲۰ درصد پایین‌تر از قیمت واحدهای نوساز و آماده سکونت به متقاضیان معرفی می‌شدند اما هم‌اکنون این واحدها با قیمت آپارتمان‌های نوساز برابری می‌کنند.