برهان محمودی- در حالی که بازار خرید و فروش مسکن در ماه های گذشته به ثبات رسید، این بار نوبت بازار رهن و اجاره مسکن است که با تیک آف در قیمت ها، فاصله اجاره بها با ارزش ملک را جبران کند.به گزارش اقتصادسرآمد، گزارش‌ها حاکی از پرواز اجاره مسکن در شهر تهران با رشد ۵۰.۷ درصدی اجاره‌بها در دی ماه سال جاری نسبت به دی ماه سال گذشته است.بر اساس گزارش بانک مرکزی درباره گزارش بازار مسکن تهران در دی ماه امسال، شاخص کرایه مسکن اجاری پایتخت در دی ماه امسال نسبت به ماه مشابه سال گذشته رشد ۵۰.۷ درصدی را نشان می‌دهد.گزارش ماهانه بانک مرکزی، این شاخص (تورم اجاره بها) در دی ماه امسال نسبت به دی ماه سال گذشته برای همه مناطق شهری را ۵۴ درصد اعلام کرد.
این در حالی است که تورم نقطه به نقطه کشور (دی ۱۴۰۰ در مقایسه با دی ماه ۱۳۹۹) بر اساس گزارش مرکز آمار در دی ماه امسال برابر با ۴۲.۴ درصد بوده است.مرکز آمار همچنین بالاترین تورم گروه کالا و خدمات غیر خوراکی را اجاره بهای مسکن اعلام و یکی از عوامل اصلی بروز تورم ۴۲ درصدی در دی ماه امسال دانسته است.حجت الاسلام سید ابراهیم رئیسی رئیس جمهور نیز یکشنبه ۳ بهمن ماه در جلسه ستاد اقتصادی دولت پس از استماع گزارش مرکز آمار در خصوص تورم دی ماه و اجاره بهای مسکن، ستاد اقتصادی دولت با همراهی دستگاه مربوطه را به بررسی علل افزایش اجاره بها و راه‌های کاهش اجاره مسکن مکلف کرد.
وزارت راه: همبستگی قیمت مسکن و اجاره بها، عامل رشد رهن و اجاره مسکن
دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی نیز ۲۵ دی ماه امسال علت افزایش اجاره بهای مسکن را افزایش قیمت مسکن در پی کاهش عرضه آن دانسته و افزوده بود: با توجه به اینکه اجاره بها تابعی از قیمت مسکن است، رهن و اجاره مسکن با تأخیر افزایش یافته است.وزارت راه و شهرسازی اعلام کرده است: ورود نقدینگی سرگردان با ماهیت سوداگری به بخش غیر مولد مسکن شده و در نتیجه با همراهی برخی عوامل درونی از جمله کاهش عرضه مسکن در سال‌های قبل، قیمت مسکن در اثر افزایش تقاضای سرمایه‌ای، افزایش یافته است. با توجه به همبستگی قیمت مسکن و نرخ اجاره‌بهاء و رهن، افزایش قیمت مسکن با تأخیر منجر به افزایش قیمت رهن و اجاره اماکن مسکونی شده است.
۸.۵ میلیون خانوار مستأجر داریم
محمود محمودزاده معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی پیش از این آمار خانوارهای ایرانی اجاره نشین را ۸.۵ میلیون خانوار عنوان کرده بود.
برخی آمارها حکایت از عبور از مرز ۵۰ درصدی تعداد خانوارهای تهرانی اجاره نشین نسبت به مالک حکایت دارد.گفته می‌شود سهم اجاره بها از سبد هزینه‌های خانوارهای ایرانی ۴۲ درصد است؛ برخی آمارهای غیر رسمی نیز حاکی از رسیدن به مرز ۶۰ درصدی سهم اجاره بهای مسکن از سبد هزینه‌های خانوارهای تهرانی است؛ رستم قاسمی وزیر راه و شهرسازی نیز اخیراً این آمار را تلویحاً تأیید کرده و سهم بخش مسکن از هزینه‌های خانوارها در تهران را بیش از ۵۰ درصد عنوان کرده است.بر اساس آنچه اقتصاددانان اعلام می‌کنند، نسبت قیمت مسکن به اجاره بها (P به R) در حالت نرمال رقمی بین ۱۵ تا ۲۵ است اما در سال جاری این رقم افزایش یافت و از ۳۰ عبور کرد؛ لذا بازار اجاره مسکن به دنبال افزایش جهشی بود تا این فاصله را جبران کند.
بازار اجاره ملتهب تر از بازار خرید و فروش مسکن
در حالی که در هفته‌های اخیر بازار خرید و فروش مسکن به ثبات قیمتی رسیده و رشد ماهانه قیمت مسکن در دی ماه نسبت به آذر ماه تنها ۱.۱ درصد بود و حتی به گفته کارشناسان اقتصاد مسکن، قیمت واقعی مسکن با توجه به بیشتر بودن تورم عمومی از تورم مسکن، کاهش ۲۰ درصدی هم داشته است، اجاره بهای مسکن به دنبال کاهش فاصله ارزش ذاتی ملک با بازدهی اجاره بهاست.این موضوع که از سال گذشته در مناطق گران قیمت تهران آغاز شده بود، در سال جاری به مناطق میانی و جنوبی پایتخت هم کشیده شد و اجاره بها در این مناطق بعضاً با رشد ۱۰۰ درصدی مواجه شد.
به گفته تعدادی از مشاوران املاک در حال حاضر رهن و اجاره آپارتمان مسکونی در مناطق شمالی تهران به اندازه قیمت یک واحد مسکونی در مناطق میانی و جنوبی پایتخت است به عنوان مثال یک واحد ۱۹۰ متری در سوهانک یا واحد ۱۶۰ متری در سعادت آباد یک میلیارد و ۴۰۰ میلیون تومان رهن کامل فایل شده‌اند.
این موضوع نشان می‌دهد علی رغم آنکه قانون مالیات بر خانه‌های خالی که قرار است سبب وارد آمدن فشار بر مالکان واحدهای احتکار شده جهت عرضه آنها به بازار اجاره مسکن شود، احتمالاً کارآمدی لازم را نخواهد داشت؛ چرا که عمده واحدهایی که در بازار اجاره مسکن فایل شده‌اند، اتفاقاً به خانه‌های گران قیمت در محله‌های شمالی پایتخت اختصاص دارند حال آنکه مشکل بیشتر مستأجران، کمبود فایل واحدهای اجاری مصرفی است.به عنوان مثال واحد ۹۰ متری در محدوده میدان امام حسین (ع) که جزو محلات ارزان‌تر محسوب می‌شود، در حال حاضر ۲۰۰ میلیون تومان ودیعه و ماهانه ۲.۵ میلیون تومان اجاره فایل شده است. همچنی واحد ۷۰ متری در جمال زاده جنوبی با ۱۰۰ میلیون تومان ودیعه و ۶ میلیون تومان اجاره بها (رهن کامل: ۳۰۰ میلیون تومان) برای عرضه در نظر گرفته شده که برای بسیاری از متقاضیان سکونت در این منطقه، رقم بسیار بالایی است. این در حالی است که سال گذشته در منطقه جمال زاده جنوبی رهن کامل واحد مسکونی مشابه (۶۰ تا ۷۰ متری) ۲۰۰ میلیون تومان بود که از افزایش ۵۰ درصدی اجاره بها در محلات میانی تهران حکایت دارد.