صدور اسناد متداخل، تصرفات غیرمجاز و مدیریت چندمرجعیتی، روند توسعه قشم ر ا با موانع جدی روبه‌رو کرده است
​​​​​​​گروه توسعه-سعید قلیچی-  با وجود وسعت بیش از ۱۴۹هزار هکتار و سه‌دهه فعالیت به ‌عنوان منطقه آزاد، قشم با مشکلات متعددی در حوزه مالکیت و واگذاری زمین مواجه است. صدور اسناد متداخل، تصرفات غیرمجاز و مدیریت چندمرجعیتی، روند توسعه را با موانع جدی روبه‌رو کرده و نیازمند اصلاحات حقوقی و نهادی اساسی است.
به گزارش روزنامه اقتصاد سرآمد، توسعه پایدار در قشم، نیازمند بازنگری در سیاست‌های مالکیت و مدیریت زمین است. تا زمانی که چارچوبی شفاف و هماهنگ میان نهادهای مسئول برقرار نشود، مسیر جذب سرمایه‌گذاری و اجرای پروژه‌های توسعه‌ای با دشواری‌هایی همراه خواهد بود. اعتماد سرمایه‌گذاران نیز در گرو ایجاد این نظم حقوقی و نهادی است.
۳۴سال پس از تأسیس منطقه آزاد قشم، این جزیره پهناور همچنان با چالش‌هایی در حوزه مالکیت و واگذاری زمین مواجه است. با وجود وسعت ۱۴۹هزار هکتاری، امروز نشانه‌هایی از پیچیدگی در وضعیت اسناد مالکیت و محدودیت در واگذاری رسمی زمین‌ها دیده می‌شود. سؤالی که مطرح می‌شود این است: آیا قشم واقعاً با کمبود زمین برای توسعه مواجه است یا مسائل حقوقی و نهادی مانع بهره‌برداری از ظرفیت‌های آن شده‌اند؟
قشم، به ‌عنوان بزرگ‌ترین جزیره ایران، بیش از سه‌دهه است که در قالب منطقه آزاد فعالیت می‌کند. بااین‌حال، گزارش‌هایی که از نبود زمین قابل واگذاری حکایت دارند، نگاهی دوباره به ساختارهای مدیریتی و حقوقی این منطقه را ضروری می‌سازند. طبق اطلاعات رسمی، حدود ۳۰هزار هکتار از اراضی جزیره تحت اختیار مستقیم سازمان منطقه آزاد قرار دارد، اما همین محدوده نیز با ادعاهای متعدد مالکیتی روبه‌روست.

اسناد مالکیتی و مسئله رفسنجان
آنطور که «رکنا» در گزارشی منتشر کرده، یکی از مسائل مهم در وضعیت زمین‌های قشم، صدور اسناد مالکیت از سوی اداره ثبت اسناد رفسنجان برای زمین‌هایی در این جزیره است. طبق اعلام منابع رسمی، بیش از ۷,۱۴۰سند از این نوع صادر شده که برخی از آن‌ها، فاقد توجیه فنی و جغرافیایی معتبر هستند. این موضوع موجب شده تا برخی اراضی ملی و دولتی، عملاً در فرایند واگذاری دچار چالش شوند. در مهرماه۱۴۰۲، سازمان منطقه آزاد قشم موفق شد ۲۹سند مالکیت برای حدود ۷۰هزار هکتار و سپس ۶سند دیگر برای ۱۰,۲۰۰هکتار از اراضی دریافت کند. این اقدام، گامی مهم در مسیر ساماندهی مالکیت رسمی بود. بااین‌حال، همچنان بخشی از اراضی جزیره در وضعیت حقوقی مبهم قرار دارند.
اسناد رفسنجان یکی از مشکلات مهم جزیره قشم در طول سال‌های گذشته است که براساس آن از حدود ۵۰سال قبل، 7‌هزار و ۱۴۲فقره سند موسوم به اسناد رفسنجان بدون تعیین محدود دقیق تحویل افراد شده که این موضوع هم مشکلاتی را برای مردم به‌وجود آورده بود. برای حل این مشکل، دعاوی حقوقی متعددی در جزیره قشم ایجاد شد، زیرا افراد حقیقی متعددی مدعی مالکیت بر زمین‌های مردم و اهالی این جزیره و حتی ساختمان‌های دولتی شده بودند. سفر حجت‌الاسلام والمسلمین محسنی‌اژه‌ای، رئیس قوه قضاییه به استان هرمزگان در اردیبهشت۱۴۰۳ برای تعیین‌تکلیف اسناد رفسنجان باعث شد که مشکل ۵۰ساله اسناد مالکیت مردم قشم حل شود.
اواسط خردادماه سال‌جاری بود که مدیرکل ثبت اسناد و املاک هرمزگان از صدور ۱۶هزار سند مالکیت رسمی در جزیره قشم خبر داد و گفت: ورود دستگاه قضا، شورای حفظ حقوق بیت‌المال و تشکیل کارگروه تخصصی در راستای رفع معضل ۵۰ساله اهالی این جزیره، طی مدت یک‌سال گذشته، ۷۷۰پرونده رسیدگی شده است. سیدعبدالرسول حسینی در گفت‌وگو با «ایرنا» افزود: اجرای قانون الزام ثبت رسمی معاملات از تیرماه۱۴۰۳، روزانه به‌طور میانگین ۲۰سند مالکیت کاداستری و در صورت استقبال مردم در تعویض اسناد دفترچه‌ای، به بیش‌از ۴۰سند مالکیت افزایش خواهد یافت. وی با اشاره به اینکه روزانه به‌طور متوسط ۱۰سند مالکیت صادر شده، بیان کرد: تاکنون برای بیش‌از ۸۰درصد اراضی این جزیره در اجرای برنامه‌های توسعه‌ای سند کاداستری به نام دولت صادر شده که امیدواریم با همکاری دستگاه‌های متولی زمین و سازمان منطقه آزاد، شاهد سرعت گرفتن حدنگاری همه زمین‌های بزرگ‌ترین جزیره خلیج‌فارس باشیم.
مدیرکل ثبت اسناد و املاک هرمزگان با بیان اینکه این اقدامات گام بلندی در رفع معضلات مالکیتی جزیره راهبردی قشم بوده است، ابراز کرد: تشکیل کارگروه تخصصی با حضور دستگاه‌های مرتبط و استفاده از عکس‌های هوایی و بررسی‌های میدانی، نقش مهمی در تسریع این روند داشته است. حسینی خاطرنشان کرد: وسعت زیاد این جزیره، وجود روستاهای متعدد ساحلی و غیرساحلی، حجم بالای تجارت روزانه و جاذبه‌های گردشگری متعدد، موجب جذب شمار زیادی از گردشگران از سراسر کشور و افزایش تمایل به خرید و تملک زمین در قشم شده است. وی با اشاره به وضعیت خاص مالکیت در این جزیره، عنوان کرد: مدیریت جزیره دارای قوانین ویژه و برعهده سازمان منطقه آزاد است و سازمان ثبت اسناد و املاک نیز به ‌عنوان دستگاه حاکمیتی، متولی تثبیت مالکیت اشخاص شامل حقیقی و حقوقی شناخته می‌شود.
مدیرکل ثبت اسناد و املاک هرمزگان ادامه داد: مالکیت اراضی قشم ابتدا به ‌عنوان زمین‌های خالصه دولتی ثبت و در ۵۰سال اخیر با اجرای قانون انحلال بنگاه خالصجات، قطعاتی از این املاک به افراد منتقل و خلاصه‌ معاملاتی تنظیم شد که با تغییرات محیطی و از بین رفتن نشانه‌های مرزی این املاک، به ‌همراه تبدیل قشم به منطقه آزاد، موجب تعلیق در تثبیت مالکیت مردم شده بود.

تصرفات غیرمجاز و نبود شفافیت در قشم
در سال۱۴۰۴، خبرهایی از رفع تصرف بیش از ۹۶هزار مترمربع از اراضی منتشر شد. این عدد شاید در مقیاس کل جزیره اندک به نظر برسد، اما نشانه‌ای از وجود تصرفات غیرقانونی و لزوم نظارت دقیق‌تر بر اراضی است. اواسط خردادماه سال‌جاری (18خردادماه) بود که رئیس اداره حفاظت از اراضی سازمان منطقه آزاد قشم از رفع تصرف بیش از ۹۶هزار مترمربع از اراضی جزیره در دوماهه نخست سال۱۴۰۴ خبر داد. مصطفی‌الدین ظهراب‌زاده در گفت‌وگو با مرکز رسانه منطقه آزاد قشم بیان داشت: این اقدام در راستای صیانت از حقوق عمومی، مقابله با زمین‌خواری و حفاظت از منابع و زیرساخت‌های توسعه‌ای جزیره صورت گرفته است. وی ادامه داد: این اراضی در قالب چندین پرونده و با اخذ مجوزهای قانونی و همکاری مراجع قضایی و انتظامی رفع تصرف و به وضع قانونی بازگردانده شده‌اند. او ارزش تقریبی اراضی رفع تصرف‌شده در این مدت را بیش از ۱۱۳میلیارد تومان عنوان کرد و افزود: مقابله با تصرفات غیرقانونی، ساخت‌وسازهای غیرمجاز و تجاوز به منابع عمومی از اولویت‌های جدی سازمان منطقه آزاد قشم در سال‌جاری است.
آنطور که «رکنا» در بخش دیگری از گزارش خود منتشر کرده است، مدیریت اراضی در قشم تنها به سازمان منطقه آزاد محدود نمی‌شود. نهادهایی همچون وزارت راه و شهرسازی، سازمان منابع طبیعی، اداره ثبت اسناد و دستگاه قضایی نیز در این حوزه نقش دارند. نبود سامانه‌ای یکپارچه و شفاف موجب شده تا تصویر روشنی از وضعیت مالکیت‌ها در دست نباشد و این موضوع بستر را برای بروز اختلافات و کندی توسعه فراهم کرده است. با توجه به واقعیت‌های میدانی، به ‌نظر می‌رسد چالش اصلی قشم کمبود زمین نیست، بلکه نبود انسجام در اسناد مالکیت و وجود ادعاهای گوناگون است. جزیره‌ای با این وسعت نباید در واگذاری چندصد هکتار زمین با دشواری روبه‌رو شود، مگر آنکه زیرساخت‌های حقوقی و مدیریتی نیازمند بازبینی باشند. 

اسناد مالکیت در حریم 60متر دریا برای
 منطقه آزاد قشم
روزهای پایانی بهمن‌ماه سال گذشته بود که معاون امور اسناد سازمان ثبت اسناد و املاک کشور گفت: تا یک‌ماه آینده کل حریم ۶۰متر دریا در منطقه آزاد قشم حدنگاری شده و سند مالکیت به نام سازمان صادر می‌شود. سیدصادق سعادتیان در نشستی با عادل پیغامی، رئیس هیات‌مدیره و مدیرعامل سازمان منطقه آزاد قشم، اظهار داشت: یکی از موضوعات این جلسه که با پیگیری‌های حقوقی مدیرعامل منطقه آزاد قشم و رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در دستور کار قرار گرفت، صدور اسناد مالکیت حریم 60متر دریا به نام منطقه آزاد قشم است. وی ادامه داد: تا یک‌ماه آینده کل حریم 60متر دریا در منطقه آزاد قشم حدنگاری شده و سند مالکیت به نام سازمان صادر می‌شود. معاون امور اسناد سازمان ثبت اسناد و املاک کشور خاطرنشان کرد: با توجه به انعقاد تفاهم‌نامه بین سازمان ثبت و املاک و دبیرخانه شورای‌عالی مناطق آزاد تجاری-صنعتی و ویژه اقتصادی، همکاری با منطقه آزاد قشم در سه بخش حل مشکل مالکیت خانه‌ها و اراضی مردم، ثبت شرکت‌ها و قانون الزام به ثبت رسمی معاملات را به صورت جدی آغاز کرده‌ایم.