گروه راه و ساختمان - توزیع جغرافیایی سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی در کشور طی دهه گذشته، یک ریزش و رویش معنادار را نشان می‌دهد. روند صدور پروانه‌ ساختمانی در فاصله ۹۱ تاکنون مشخص می‌کند، سهم دو استان شمالی از ساخت‌وساز تقریبا دو برابر شده؛ درحالی‌که وزن تهران در تیراژ کشوری ساختمان‌سازی‌ها تقریبا نصف شده است. ارقام توصیف‌کننده شدت رکود و رونق مسکن در تهران و «شمال» طی همین مدت بیانگر مهاجرت سرمایه‌های ساختمانی به مازندران و گیلان بعد از مهاجرت خریداران ملک به این استان‌ها است. مهاجرت‌ها با محرک ها رقم خورده است.
به گزارش اقتصادسرآمد، روند تغییرات حجم ساخت‌وساز مسکن در تهران و استان‌های شمالی طی حدود یک دهه اخیر، از وقوع مهاجرت دوم در بازار املاک به شکل تدریجی خبر می‌دهد. بررسی این روند نشان‌دهنده تغییر معنادار در مقصد سرمایه‌های ساختمانی از سال 90 به بعد است، به‌طوری‌که تمایل به سرمایه‌گذاری ساختمانی در شهرهای شمالی در برابر کاهش میل به ساخت‌وساز در تهران را به‌عنوان «ریزش» و «رویش» استانی در بازار ساخت‌وساز منعکس می‌کند. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، بررسی آمار صدور پروانه‌های ساختمانی در کشور، تهران و دو استان شمالی در حاشیه دریای خزر یعنی مازندران و گیلان از افزایش چشمگیر ساخت‌وساز در استان‌های خوش‌آب‌وهوای شمالی در یک دهه اخیر حکایت دارد. برای اثبات این مدعا دو شاخص آماری وجود دارد.
شاخص نخست به سهم ساخت‌وساز در تهران و استان‌های شمالی از کل ساخت‌وساز صورت‌گرفته در کشور طی سال‌های اخیر مربوط است که تصویر دقیقی از تمایل به سرمایه‌گذاری ساختمانی در استان‌های شمالی ارائه می‌کند. در سال 91 سهم ساخت‌وساز در پایتخت از کل ساخت‌وساز صورت‌گرفته در کشور 5درصد بود، اما این میزان در سال 98 به‌عنوان آخرین سالی که آمار سالانه پروانه‌های ساختمانی آن موجود و در اختیار است، به 8درصد افزایش یافته است. در مقابل، جهت سرمایه‌گذاری ساختمانی در تهران طی حدود یک دهه اخیر منفی است. در سال 91 سهم ساخت‌وساز در تهران نسبت به کل ساخت‌وساز صورت‌گرفته در کشور 17درصد بود که این میزان با افت تدریجی روبه‌رو شد، به‌طوری‌که در پایان سال 98 این سهم به 9درصد کاهش یافت.
برابر شدن تقریبی سهم ساخت‌وساز در تهران و دو استان شمالی 
ابوالحسن میرعمادی کارشناس بازار مسکن در گفت‌وگو با خبرنگار روزنامه اقتصادسرآمد با بیان این مطلب که شاخص آماری را می‌توان از «برابر شدن تقریبی سهم ساخت‌وساز در تهران و دو استان شمالی از کل ساخت‌وسازهای کشور» برداشت کرد، گفت: تازه‌ترین آمارهای موجود نشان می‌دهد سهم پروانه‌های ساختمانی صادرشده در تهران و دو استان ساحلی شمالی گیلان و مازندران از کل پروانه‌های صادرشده در شهرداری‌های کشور طی سال 98 تقریبا برابر شده و یک واحد درصد با یکدیگر اختلاف دارند. این شاخص آماری به‌روشنی نشان می‌دهد که شهرهای شمالی به قطب جدید سرمایه‌گذاری ساختمانی در کشور تبدیل شده‌اند.
رشد ساخت‌و ساز طی 10 سال
به گفته وی، شاخص آماری دیگری که شاهد این مدعا است و نشان می‌دهد ساخت‌وساز در شمال کشور مسیر رونق را طی یک دهه اخیر طی کرده، مقایسه حجم ساخت‌وساز مسکن در سال‌های شاخص این دهه است. طی حدود 10سال گذشته هرگاه بازار مسکن در شرایط رونق معاملات قرار داشته، میزان رونق ساخت‌وساز در شهرهای شمالی به‌مراتب بیشتر از تهران بوده و در شرایط رکود نیز به همین ترتیب، رکود عمیق‌تر ساخت‌وساز در تهران رخ داده و شدت رکود در شهرهای شمالی در حوزه ساخت‌وساز کمتر بوده است.
رونق  و رکود معاملات در تهران و شمال
مهاجرت اول به شهرهای شمالی از سوی تقاضای خرید ملک صورت گرفت و در سال‌های اخیر شاهد افزایش قابل‌توجه تقاضای خرید خانه در دو استان گیلان و مازندران بودیم. به دنبال شکل‌گیری مهاجرت اول که تحت تاثیر هفت علت رخ داد، مهاجرت دوم از سوی سرمایه‌گذاران ملکی و سازنده‌ها به شهرهای شمالی شکل گرفت که اکنون اثر آن در آمارهای ساخت‌وساز منعکس شده است.
مبرعماد در ادامه سخنان خود یادآور شد: افزایش ساخت‌وساز در دو استان شمالی یعنی مازندران و گیلان در آن مقطع زمانی به‌مراتب از تهران بیشتر بود، به‌طوری که در مازندران رشد 20درصدی ساخت‌وساز نسبت به سال 91 ثبت شد و در گیلان نیز میزان رشد ساخت‌وساز به صورت نقطه‌ای (نسبت به سال قبل از آن) 4درصد بود. این در حالی است که در کل کشور در سال 92 نسبت به سال قبل از آن، حجم ساخت‌وساز در مجموع بدون تغییر بود.
کارشناس بازار مسکن با اشاره به این نکته که سال 98 نیز یکی دیگر از مقاطع زمانی شاخص طی یک دهه اخیر است، افزود: در این ایام با رکود معاملات تحت تاثیر جهش فوق‌العاده قیمت مسکن سپری شد. در واقع عمر رونق در سال 97 بسیار کوتاه بود و به چند ماه بیشتر نرسید و به‌دنبال آن رکود سنگین معاملات بر بازار مسکن سایه انداخت.
بنابراین تقاضا زمینه‌ساز مهاجرت مصرفی ملک به بازار شمال شد، دو محرک  دیگر نیز موجب مهاجرت تقاضای سرمایه‌ای ملک به دو استان گیلان و مازندران شده است: نخست «انتظارات تورمی» در بازارها از سال 97 به بعد که باعث شد مقصد بخشی از سرمایه‌های ملکی، شهرهای شمالی باشد و دوم پیش‌بینی سرمایه‌گذاران از چشم‌انداز املاک «شمال» تحت تاثیر افتتاح قطعاتی از آزادراه تهران-شمال. تصوری که برخی از سرمایه‌گذاران ملکی از تاثیر آزادراه تهران - شمال بر تقاضای سکونت در این استان در سال‌های آتی دارند،‌ سبب سرمایه‌گذاری آنها در استان‌های ساحلی شمال کشور شده است. به این ترتیب در مجموع هفت عامل ذکرشده به رکود کمتر و رونق بیشتر املاک شمال نسبت به تهران در طول یک دهه اخیر منجر شده است.