گروه راه وساختمان - امروزه مشاورین املاک اقدام به تنظیم مبایعه نامه و قول‌نامه می‌نمایند؛ ولی طبق قوانین نقش مشاورین املاک مشورتی بوده و وظیفه آنها ارائه مشاوره به مردم است. از سوی دیگر طبق تعریف ماده ۳۳۵ قانون تجارت، دلال کسی است که در مقابل اجرت واسطه انجام معامله شده یا برای کسی که می خواهد معامله کند، طرف معامله پیدا می‌کند. وظیفه مشاورین املاک صرفاً انجام مذاکرات ابتدایی و فرآهم آوردن زمینه توافق است و وظیفه‌ی انعقاد قرارداد و همچنین به اجرا گذاشتن تعهدات طرفین را ندارد. قولنامه‌های تنظیم شده توسط مشاورین املاک را میتوان صرفاً مقدمات انجام معامله دانست؛ اما مبایعه نامه سند انتقال مالکیت محسوب می‌شود.
به گزارش اقتصاد سرآمد، با توجه به اینکه وظیفه تنظیم قرارداد بر عهده مشاورین املاک نبوده و همچنین اسناد تنظیم شده توسط آنها اسناد عادی محسوب می شود، که به لحاظ حقوقی اعتبار و آثار آن مشابه اسناد تنظیم شده توسط خود افراد است، نیازی به تنظیم قرارداد در دفاتر مشاورین املاک وجود ندارد. از اینرو پیشنهاد می‌شود که افراد معاملات خود را تنها در دفاتر اسناد رسمی انجام دهند. در ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی، تعریف سند رسمی به صورت «اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مأمورین رسمی در مورد صلاحیت آنها بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند رسمی است» بیان شده است.
بنابر ماده ۱۲۹۰ قانون مدنی، اعتبار اسناد رسمی نسبت به اشخاص ثالث یعنی افرادی که در معامله خریدار و یا فروشنده نبوده‌اند، تنها در صورتی است که قانون تصریح کرده باشد و یکی از موراد تصریح شده در قانون بنابر ماده ۷۲ قانون ثبت، اسناد رسمی معاملات املاک است. این به معنای آن است که اگر فردی به واسطه سند رسمی ملکی را خریداری نماید، نه تنها میتواند تحویل آن را از فروشنده بخواهد، بلکه در صورت تصرف شخص دیگری در آن ملک میتواند برای او حکم تخلیه دریافت کند.
تصرف غیرقانونی، محصول تنظیم قرارداد در دفاتر املاک
رحیم ساکتی کارشناس مسئول حوزه قوانین مسکن، در اینباره به روزنامه اقتصادسرآمد، گفت: یکی از بزرگ‌ترین مشکلات برای صاحبان املاکی که سند آنها به صورت رسمی ثبت نشده است زمانی بروز پیدا می‌کند که فردی به صورت غیر قانونی اقدام به تصرف در دارایی آنها نماید. مالک واقعی پیش از اقدام قانونی برای بازپس‌گیری ملک خود نیاز است تا اقدام به دریافت سند رسمی نماید که این موضوع فرآیند بازپس‌گیری دارایی را طولانی و دشوار می‌کند.
جایگاه شناخته نشده مشاوران املاک
وی با اشاره به این موضوع که، امروزه مشاورین املاک اقدام به تنظیم مبایعه نامه و قول‌نامه می‌نمایند؛ ولی طبق قوانین نقش مشاورین املاک مشورتی بوده و وظیفه آنها ارائه مشاوره به مردم است، افزود: وظیفه مشاورین املاک صرفاً انجام مذاکرات ابتدایی و فرآهم آوردن زمینه توافق است و وظیفه‌ی انعقاد قرارداد و همچنین به اجرا گذاشتن تعهدات طرفین را ندارد. اما چرا مشاوران املاک منعی برای ادامه این کار برای خود نمی‌بینند را باید مراجع قانونی و ناظر پاسخگو باشند.
بی توجهی به سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور
این کارشناس حوزه مسکن، ادامه داد: یکی از راهکارهای ارائه شده برای جلوگیری از این قبیل مشکلات، الزام مشاورین املاک به ثبت قراردادها در «سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور» و اخذ کد رهگیری برای معاملات است. کد رهگیری ضمن ارائه قالب استاندارد قرارداد برای جلوگیری از درج بندهای تضییع کننده حق طرفین، به میزان قابل توجهی از فروش یک دارایی به چند نفر و کلاهبرداری جلوگیری می کند، اما با این حال استفاده از کد رهگیری برای مبایعه نامه نیز دارای مشکلاتی است.
مشاوران املاک از ماهیت حقوقی و اثرات آن اطلاعی ندارند
او یادآور شد: نقل و انتقال مالکیتِ بسیاری از املاک توسط مبایعه نامه‌ انجام می‌پذیرد، اما بسیاری از افراد و حتی مشاورین املاک که اقدام به تنظیم آن می‌نمایند، از ماهیت حقوقی و اثرات آن اطلاعی ندارند. مبایعه نامه‌ها سند عادی محسوب می‌شوند و به نسبت اسناد رسمی، دارای اعتبار کمتری هستند که می‌تواند مسائل متعددی برای مخاطبان خود ایجاد کند. کما این که پرونده‌های زیادی در مراجع قضایی در این باب مفتوح و خریداران نیز سرگردان در راهروهای دادگاه‌ها.
درست زمانی که مشاور املاک موجر را به مستأجر یا خریدار را به فروشنده معرفی می‌کند و به قول خودش معامله جوش می‌خورد، دفتر و دستک باز می‌شود. انگار سند‌زدن در دفاتر مشاوران املاک در طول سال‌ها جایی پیدا کرده است و کسی هم نمی‌پرسد چرا اینجا سند بزنیم و کمتر کسی راه دفاتر اسناد رسمی را برای ثبت سند رسمی پیش می‌گیرد. دلیل هم مشخص است بسیاری از افرادی که اقدام به خرید و فروش می‌کنند، «سند رسمی» را نمی‌شناسند، مردم فکر می‌کنند سندهایی که در دفاتر مشاور املاک تنظیم می‌شود به‌دلیل مهری که می‌خورد، وجود کد رهگیری و سر‌برگ، رسمی است و به آن اعتماد می‌کنند اما کارشناسان و مسوولان تاکید می‌کنند که چنین اسنادی، سند عادی محسوب می‌شود و ارزش قانونی ندارد، سند عادی مانند همان سندی است که خودمان در خانه روی یک برگ کاغذ می‌نویسیم و پایش را امضا می‌کنیم. عضو دفتر حقوقی کانون سردفتران و دفتریاران معتقد است اگر مردم مزایای اسناد رسمی را بدانند به هیچ وجه زیر بار سند عادی نمی‌روند و بخش زیادی از پرونده‌های وارده به دستگاه قضایی کم می‌شود.
هیچ جای قانون دلال، حق تنظیم سند ندارد اما عرف شده وقتی دلال طرف‌های معامله را به هم می‌رساند و معامله سر می‌گیرد، سندی را تنظیم می‌کنند که هر کدام از طرفین آن تعهداتی می‌دهند. باید توجه داشت بر اساس ماده ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک کشور، انتقال اموال غیر منقول باید براساس سند رسمی باشد. مردم واقف باشند، مجری ثبت سند رسمی، دفاتر اسناد رسمی هستند و ماده ۴۸ همین قانون تأکید می‌کند اسنادی که باید رسمی تنظیم شود اگر غیررسمی تنظیم شده باشند در هیچ یک از محاکم پذیرفته نخواهد شد. عضو دفتر حقوقی کانون سردفتران و دفتریاران با این حرف آب پاکی را روی دست همه ریخت و انتخاب بنگاه یا دفترخانه را به عهده خودشان گذاشت.