گروه راه و ساختمان - بازار مسکن تهران از ابتدای سال جاری با توجه به در پیش بودن انتخابات ریاست‌جمهوری فضای مبهمی را سپری کرد. تداوم همه‌گیری و شیوع بیماری کرونا نیز کاهش میزان معاملات را به همراه داشت و به این ابهام بیشتر دامن زد. وضعیت بازار مسکن به گونه‌ای بود که متقاضیان خرید در انتظار کاهش قیمت مسکن و فروشندگان منتظر بالا رفتن قیمت آن بودند. همین امر نیز موجب شد تا بازار رکودی مقطعی را به خود ببیند. کارشناسان نیز در چنین وضعیتی قادر به ارائه پیش‌بینی و ارزیابی دقیقی از آینده بازار مسکن نبودند.
به گزارش اقتصاد سرآمد، بسیاری از کارشناسان بر این عقیده بودند که باید تا تعیین رییس‌جمهور جدید منتظر ماند و دید چه سیاست‌هایی در حوزه مسکن اتخاذ خواهد شد. آنان همچنین تعیین تکلیف وضعیت برجام و تحریم‌های اقتصادی را در آینده بازار مسکن عواملی موثر می‌دانستند. گزارش‌های منتشره از سوی بانک مرکزی در خصوص تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران نیز فراز و فرودهایی را نسبت به ماه‌های گذشته و همچنین ماه‌های مشابه در سال‌های پیش نشان می‌داد. موضوعی که در میان تمامی این گزارش‌ها مشترک بود، افزایش قیمت هر مترمربع مسکن نسبت به ماه‌های مشابه در سال گذشته بود.
از ابتدای سال ۱۴۰۰ تاکنون از بین ۲۰ محله که بالاترین میزان رشد قیمت‌های پیشنهادی در شهر تهران را داشته‌اند ۱۴ محله در منطقه یک قرار دارند و این در حالی است که هیچ‌یک از مناطق پرتقاضا در بین مناطق دارای بالاترین تورم ملکی قرار نداشتند. بررسی‌ها نشان می‌دهد منطقه یک با وجود قرار نداشتن در بین مناطق پرتقاضا در بازار مسکن، بالاترین میزان تورم ملکی را در شش ماه گذشته به خود اختصاص داده؛ به طوری که در بین بیست منطقه هدف بورس‌بازان مسکن ۱۴ محله در منطقه یک قرار دارد.
مسکن در رکود به سر می‌برد
عباس مزینانی،کارشناس اقتصاد مسکن در گفت و گو با اقتصادسرآمد، گفت: رشد نسبی بازارهای موازی مسکن مانند ارز و بورس به معنای رونق نیست. به هر حال این حوزه‌ها مدتی راکد بوده وحالا به خاطر انتخاب دولت جدید تکانه‌ای در آن ایجاد شده که نرمال است اما نمی‌تواند شروع یک دوره رونق تلقی شود. بازارهای دیگر هم مثل مسکن در رکود به سر می‌برند تا یک اتفاق یا سیاست‌گذاری جدید، بخصوص در حوزه‌های بین المللی رخ دهد.
وی ادامه داد: رشد شتابان قیمت مسکن ناشی از عوامل درون بخشی نبوده بلکه واکنشی به رویدادهای اقتصادی و سیاسی داخلی و خارجی نیزبوده است. قیمت متری ۱۰۰تا ۱۵۰میلیون تومان برای شمال تهران یا ۴۰تا ۵۰میلیون در نقاط مرکزی و جنوبی جایگاه طبیعی در اقتصاد کشور ندارد. بنابراین یا باید درآمد مردم به سطح قیمتها برسد که در آینده نزدیک محال است یا قیمتها ثابت بماند تا در میان‌مدت و بلندمدت بتوانند اقدام به خرید کنند.
بیش از ۴۰ درصد اقتصاد کشور به بخش مسکن وابسته است
مزینانی معتقد است: مسکن در حوزه‌های اقتصادی دیگر تاثیر بسیار زیادی دارد. در بخش کلان اقتصادی بخش مسکن یک حوزه بسیار مهم و اساسی اقتصادی است. در کشور ما بیشتر از ۴۰ درصد اقتصاد کشور به بخش مسکن وابسته است. در خود بخش مسکن به تنهایی ۳۰۰ کسب و کار وابسته به آن وجود دارد. این روزها بخش مسکن وارد حوزه‌های بیشتری هم از صنعت شده است.  اما سوال اصلی این است که آیا قیمت مسکن در سال ۱۴۰۱ هم افزایش می‌یابد؟
۸۰کارشناس اقتصاد مسکن یادآور شد:  درصد تقاضا برای مسکن، تقاضا از نوع سکونت ‌گاهی است که این یعنی افراد می‌خواهند چندین سال در آن سکونت کنند. زمانی که مردم وضعیت مالی خوبی دارند بین ۵ تا ۱۰ درصد افراد ساکن به عرضه تمایل پیدا می‌کنند. به این صورت هر فروشنده‌ای خریدار هم هست. در این صورت است که تقاضا هم افزایش پیدا خواهد کرد. اما در زمان رکود ۵ تا ۱۰ درصد تمایلی به معامله و خرید و فروش ملک نخواهند داشت. اما ۲۰ درصد با هدف به ‌دست آوردن سود، اقدام به خرید مسکن می‌کنند  به همین دلیل هم در زمان رونق خرید کرده و در زمان رکود منازل خود را برای فروش می‌گذارند. با این تفاسیر، موضوعاتی مانند رکود معاملات، افت شدید توان متقاضیان و تعدیل چشم‌ انداز تورمی موجب می‌شوند که قیمت مسکن افزایش چندانی نداشته باشد و احتمالا پایین‌تر از نرخ تورم عمومی باشد. بنابراین به دو دلیل احتمالا تا آخر سال افزایش شدیدی وجود نخواهد داشت: یک آنکه در آذر ماه سال گذشته، شدت نوسانات بازار مسکن گرفته شد و به ثبات نسبی رسید و دلیل دیگر آنکه تعداد معاملات رو به کاهش است و نمی‌توان بر روی میانگین قیمت حساب کرد.کارشناسان معتقدند در طی ۳۰ سال گذشته قیمت طلا و دلار حدودا ۱۸۰ برابر شده است در حالی که مسکن ۱۲۰۰ برابر شده است که این موضوع نشان می‌دهد این بخش از اقتصاد ذاتا ظرفیت دارد و علت اصلی آن هم کمبود عرضه در مقایسه با تقاضا است. بررسی‌ها نشان داده است که در طی ۵۰ سال گذشته هیچ گاه قیمت مسکن پایین نیامده است؛ البته در مقاطعی راکد بوده اما این رکورد تورمی بوده و این به معنای آن است که قیمت در این حوزه مانند یک فنر جمع شده و در زمان تورم پرش کرده است.