رشد تند قیمت مصالح ساختمانی در تهران طی بهار امسال، یک پیام ساده دارد و یک پیام «نیازمند رمزگشایی». پیام اول، تغییر معادله هزینه ساخت مسکن است که دست‌کم حدود ۲۰درصد نسبت به ابتدای سال افزایش یافته است. این میزان تورم فصلی در بازار نهاده‌های ساخت خانه، سومین صعود بزرگ قیمت‌ها در این بازار طی یک‌سال گذشته است. اما پیام دوم با «دید کامل به نبض بلندمدت قیمت‌ها» قابل دریافت است. طی دوره جهش، تورم مصالح‌ساختمانی از تورم مسکن جاماند و اکنون در فاز تنظیم است. سه سناریو از آینده ساخت، بررسی شد.
نرخ رشد فصلی و نقطه‌ای قیمت مصالح ساختمانی در تهران مربوط به بهار ۱۴۰۰ که به تازگی منتشر شده، دو پیام ساده و نیازمند رمزگشایی دارد. گزارش مرکز آمار از شاخص قیمت میانگین مصالح ساختمانی در شهر تهران، روایتی از تغییرات این شاخص ارائه می‌کند که حاوی نکات مهمی برای فعالان ساختمانی است. این گزارش نشان می‌دهد تورم هزینه ساخت مسکن از بابت مصالح ساختمانی به لحاظ فصلی در بهار ۱۴۰۰ حدود ۱۹ درصد بوده و به لحاظ نقطه‌ای ۱۰۱ درصد بوده است. پیام ساده این میزان رشد قیمت مصالح ساختمانی این است که قیمت مصالح ساختمانی در مقایسه با بهار پارسال تقریبا دو برابر شده و این سومین رشد تند فصلی قیمت مصالح ساختمانی در یک سال گذشته است.
تورم فصلی شاخص قیمت مصالح ساختمانی در تابستان ۹۹ نیز حدود ۳۰ درصد و در پاییز همان سال ۲۲درصد بوده است. به این ترتیب طی یک سال اخیر، قیمت مصالح ساختمانی برای سومین بار به‌طور فصلی جهش داشته است. بخش دیگر پیام ساده این تغییرات قیمت این است که در بهار امسال دومین صعود شدید تورم نقطه‌ای قیمت مسکن طی حدود چهار سال اخیر رقم خورده است. نخستین صعود شدید نیز در پاییز پارسال رخ داد، طوری که تورم فصلی ۱۰۱ درصدی در آن مقطع زمانی رقم خورد. همچنین این نکته قابل توجه است که رشد تند فصلی و نقطه‌ای هزینه ساخت یا شاخص قیمت مصالح ساختمانی در یک سال گذشته نیز به صورت مقطعی تکرار شده است.
سناریوی مسکن و قدرت خرید مردم
فخرالدین زاوه، پژوهشگر بازار مسکن در گفت وگو با خبرنگار روزنامه اقتصادسرآمد، با بیان اینکه قدرت خرید خانوارهای ایرانی به شدت کاهش یافته، اظهار کرد: علی رغم افزایش قیمت مسکن در سال‌های اخیر، روند رشد درآمدها متناسب با افزایش قیمت مسکن نبوده است.
خروج خریداران از بازار مسکن
وی ادامه داد: در کنار کاهش قدرت خرید خانوارها، جایگزینی برای تقویت قدرت خرید وجود نداشته و سیستم بانکی به‌عنوان تأمین کننده مالی خرید مسکن خانوارها نیز نتوانسته این کاهش قدرت را با تسهیلات مناسب، تقویت کند. بنابراین عمده خریداران مصرفی مسکن از بازار خارج شده‌اند.
سناریوی محتمل ثبات قیمت اسمی مسکن در سال جاری 
وی با اشاره به گزارش بانک مرکزی از بازار مسکن، اظهار کرد: به نظر می‌رسد بهای «واقعی» مسکن درادامه سال جاری کاهشی باشد؛ این کاهش بهای واقعی مسکن به دو شکل صورت می‌گیرد. سناریوی محتمل این است که قیمت اسمی مسکن در سال جاری ثابت بماند و بعد همزمان با افزایش قیمت‌ها در سایر بخش‌های کالا و خدمات و تورم عمومی، کاهش واقعی قیمت مسکن رقم بخورد.
این مدرس دانشگاه افزود: با توجه به سطح بالای قیمت در شرایط فعلی که سبب شده تا نسبت تفاوت قیمت مسکن نسبت به اجاره بالا باشد، انتظار می‌رود سناریوی کاهش اسمی قیمت مسکن هم در پی باشد؛ کما اینکه در گزارش بانک مرکزی از بازار مسکن فروردین امسال، کاهش ۳.۱ درصدی قیمت مسکن را مشاهده کردیم؛ هر چند که معمولاً ماه‌های ابتدایی هر سال به دلیل توقف معاملات و تعطیلی‌های متعدد  که امسال محدودیت‌های کرونایی این تعطیلی‌ها را تشدید کرد. شاهد توقف رشد اسمی قیمت مسکن هستیم.
زاوه تصریح کرد: مرور این آمار تورمی از آن جهت اهمیت دارد که نشان می‌دهد همان‌طور که در بازار ملک، رشد قیمت بیشتر از مسکن احتمال توقف و ترمز دارد، رشد قیمت حوزه مرتبط دیگر به مقدار کمتر نیز می‌تواند در مقاطع زمانی بعدی تورم‌زا باشد تا تغییرات قیمت در بازارهای بالادست مسکن و بازار مسکن به یکدیگر نزدیک شوند. در عین حال ممکن است نسبت قیمت مصالح به زمین در ماه‌های آینده، نه الزاما به شکل افزایش قیمت مصالح‌، بلکه به شکل کاهش قیمت مسکن تعدیل شود. اگر افت قیمت مسکن ادامه پیدا کند، فاصله تورم مصالح ساختمانی با تورم مسکن دیگر مثل فصل قبل تند و پرشیب نخواهد بود و در نهایت در بلندمدت رابطه معنادار مسکن و مصالح که در چند سال اخیر بر هم خورده است، بازتنظیم خواهد شد.
اگر قیمت واقعی مسکن به تدریج کاهش پیدا کند، یعنی تغییرات قیمت مسکن هر ماه از تغییرات قیمت مسکن نسبت به نرخ تورم عمومی کمتر باشد، احتمالا سازنده‌هایی که امسال مصالح خریده‌اند، چون سطح قیمت در پایان سال به حدی است که ممکن است جذابیت فروش برای آنها نداشته باشد، به کلی بازار را ترک خواهند کرد و فروش واحدهای تکمیل‌شده را به زمان بعدی جهش قیمت مسکن موکول می‌کنند. در نهایت برآیند هر سه سناریو این است که رکود ساخت و‌ساز به این زودی‌ها قرار نیست به پایان برسد. یک سناریوی بسیار بعید دیگر هم وجود دارد؛ اینکه قیمت مسکن امسال دوباره دچار جهش شدید شود. اما حتی در این صورت نیز سازنده‌ها به بازار ساخت و‌ساز باز نخواهند گشت؛ کمااینکه در دو سال اخیر با وجود جهش قیمت مسکن سازنده‌ها با توجه به رکود معاملاتی شدید به بازار مسکن باز‌نگشته‌اند.