تغییر ماهیت شکل گرفته در بازار مسکن زمینه تغییر قیمت واحدهای مسکونی مشابه سایر بازارهای سرمایه‌ای نظیر بازار سکه ‏و ارز را فراهم می‌آورد. کاهش یا افزایش قیمت در یکی از بازارهای سرمایه‌ای نظیر ارز شرایط را برای تغییر معادلات تقاضا ‏سرمایه‌ای ایجاد کرده و منجر به تغییر قیمت مسکن می‌شود.‏بررسی روند 5 سال قیمت مسکن بیانگر آن است که این بازار تحت تاثیر تقاضای سرمایه‌ای قرا گرفته و قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران در طول این‌ سال‌ها معادل 1000 دلار تعیین شده است.یکی از اسف‌بارترین پدیده‌های حاضر در بازار مسکن کشور، تغییر ماهیت این بازار از حالت مصرفی به حالت سرمایه‌ای است. برای آگاهی بیشتر از این تغییر ماهیت بهتر است نگاهی به تقاضاهای فعال در این بازار بیاندازیم.بر اساس مقایسه آمار سرشماری‌های سال 55 و 65، بیش از 80 درصد از تقاضای موجود در بازار شامل تقاضاهای مصرفی بود. این یعنی از هر 10 معامله انجام شده در حوزه مسکن، 8 معامله به قصد تامین سرپناه و سکونت انجام می‌پذیرفته است.در همین راستا، مقایسه آمار بین سرشماری‌های سال 90 و 95 مشخص کننده آن است که تقاضای مصرفی تنها 30 درصد معاملات را شامل شده و 70 درصد از تقاضاهای بازار مسکن در قالب تقاضاهای سرمایه‌ای رده‌بندی خواهد شد. به عبارت دیگر از هر 10 معامله شکل گرفته در بازار مسکن در حال حاضر، 7 معامله به قصد حفظ یا افزایش ارزش سرمایه انجام شده و خریدار با هدف سکونت در واحد مسکونی اقدام به خریداری آن می‌کند.تغییر ماهیت شکل گرفته در بازار مسکن زمینه تغییر قیمت واحدهای مسکونی مشابه سایر بازارهای سرمایه‌ای نظیر بازار سکه و ارز را فراهم می‌آورد. کاهش یا افزایش قیمت در یکی از بازارهای سرمایه‌ای نظیر ارز شرایط را برای تغییر معادلات تقاضا سرمایه‌ای ایجاد کرده و منجر به تغییر قیمت مسکن می‌شود.در شرایط کنونی و در حالتی که وزارت راه و شهرسازی بیش از 4 ماه است که از انتشار آمار بازار مسکن خودداری می‌کند، بانک مرکزی میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران را معادل 26 میلیون تومان اعلام کرد. این درحالی‌ست که هزینه ساخت هر متر مربع مسکن با احتساب تورم‌ سال جاری نزدیک به 4 میلیون تومان برآورد می‌شود.بررسی میانگین هر متر مربع واحد مسکونی پایتخت در 5 سال گذشته از یک واقعیت تلخ پرده‌برداری می‌کند. این آمار مشخص کننده آن است که تقاضای سرمایه‌ای زمینه تغییر قیمت مسکن را فراهم آورده و این حوزه مطابق با الگوی مشخص تغییر قیمت می‌دهد. این در حالی‌ست که بیش از 90 درصد مواد و مصالح موجود در ساخت مسکن در داخل تولید شده و هیچ هزینه ارزی برای ساخت یک مربع واحد مسکونی وجود ندارد. به عبارت دیگر وابستگی قیمت بازار مسکن به قیمت ارز هیچ توجیهی ندارد.بر همین اساس، بررسی آمار قیمت مسکن در 5 سال اخیر شهر تهران بیانگر این نکته است که بازار مسکن در تهران از سال 94 تا کنون با میانگین قیمت هر متر مربع حدود هزار دلار معامله شده و نوسان‌های ارزی شکل گرفته در این حوزه را تعدیل کرده است.پس از کاهش قیمتی شکل گرفته در بازار ارز، بسیاری از مردم انتظار کاهش یا به عبارت دیگر سقوط آزاد قیمت مسکن را انتظار داشتند.در همین ارتباط محمد اسلامی، وزیر راه و شهرسازی با اشاره به انتظار مردم برای کاهش قیمت مسکن، گفت:« از سال 97 تاکنون قیمت مسکن نظیر سایر کالاها متأثر از تحولات ارزی افزایش یافت و با ریزش قیمت ارز و طلا، باید قیمت‌هایی که با ارز افزایش قیمت داشته‌اند، برگردند اما متأسفانه چسبندگی قیمتی هم وجود دارد.» * کارشناس حوزه مسکن