گروه راه و ساختمان- اوضاع تابستان امسال بازار مسکن و مقایسه آن با نبض معاملات ملک در تابستان ۹۹ حاوی یک پیام معنادار است. خریدار و فروشنده آپارتمان در این بازار رکودی رفتارهای خود را براساس تغییر وضعیت یک متغیر بیرونی تنظیم می‌کنند. این متغیر نقش ستاره قطبی در بازار ملک را پیدا کرده، به‌طوری‌که تیرماه پارسال باعث رشد قابل توجه معاملات خرید و جهش تند قیمت مسکن شد؛ اما تیر امسال وضعیت متفاوت همان متغیر باعث رکود خرید و کاهش قیمت واقعی مسکن شد. فرمان بازار مسکن در مرداد با تغییراتی نسبت به ماه قبل همراه شده است.
به گزارش اقتصاد سرآمد، اوضاع تابستان امسال بازار مسکن و مقایسه آن با نبض معاملات ملک در تابستان ۹۹ حاوی یک پیام معنادار است. خریدار و فروشنده آپارتمان در این بازار رکودی رفتارهای خود را براساس تغییر وضعیت یک متغیر بیرونی تنظیم می‌کنند. این متغیر نقش ستاره قطبی در بازار ملک را پیدا کرده، به‌طوری‌که تیرماه پارسال باعث رشد قابل توجه معاملات خرید و جهش تند قیمت مسکن شد؛ اما تیر امسال وضعیت متفاوت همان متغیر باعث رکود خرید و کاهش قیمت واقعی مسکن شد. فرمان بازار مسکن در مرداد با تغییراتی نسبت به ماه قبل همراه شده است. مقایسه معاملات ملکی در تیرماه امسال و سال گذشته نشان می‌دهد «ستاره قطبی» بازار مسکن که به رفتار طرفین بازار جهت می‌دهد، چیست.
  اگرچه رکود ملکی به مدت بیش از سه سال است بر بازار معاملات مسکن سایه افکنده است، اما رفتار طرفین بازار در مقاطع مختلف فاز رکود تحت تاثیر وضعیت جهت‌نمای بازار که به منزله ستاره قطبی، جهت انتظارات فروشندگان و خریداران را منعکس می‌کند، با یکدیگر متفاوت است. اوج این تفاوت را می‌توان در تیرماه مشاهده کرد. تیرماه 1400 در حالی حجم معاملات مسکن شهر تهران پنج‌هزار فقره و تورم ماهانه ملکی حدود یک درصد بوده است که این مقادیر در تیر پارسال کاملا متفاوت است. تیر 99 حجم معاملات مسکن حدود 12هزار فقره و تغییرات قیمت نسبت به خرداد همان سال 10 درصد بوده است.
راه کنترل بازار مسکن افزایش عرضه است
مهدی روانشادنیا کارشناس اقتصاد مسکن گفت: قیمت مسکن به دلایلی همچون رکود معاملات، افت شدید توان متقاضیان و تعدیل چشم‌انداز تورمی، افزایش چندانی نمی‌یابد و قطعا پایین‌تر از نرخ تورم عمومی خواهد بود.
به گفته وی، رشد ۳ درصدی متوسط قیمت مسکن شهر تهران در خردادماه را به دو دلیل نمی‌شود شروع یک روند افزایشی در بازار دانست؛ زیرا از آذرماه سال گذشته شدت نوسانات بازار مسکن گرفته شده و بازار به ثبات نسبی رسیده است. انتظار می رود تا پایان سال ۱۴۰۰ با همین وضعیت مواجه باشیم و قطعا نرخ رشد قیمت مسکن کمتر از نرخ تورم عمومی خواهد بود.
بازارهای رقیب در وضعیت انتظار قراردارند
این کارشناس اقتصاد مسکن تاکید کرد: بازارهای رقیب شامل ارز، طلا، مسکن و بورس در حالت انتظار قرار دارند. بعد از روی کار آمدن دولت سیزدهم نیز تا پایان شهریور درگیر بحث ترکیب کابینه خواهیم بود و وضعیت اقتصاد پایدار می‌ماند. ممکن است در تابستان به دلیل فصل جابه‌جایی با مقداری افزایش تعداد معاملات مسکن مواجه باشیم اما قطعا تابستان امسال یکی از دوره‌های کم رونق سالهای اخیر را تجربه خواهیم کرد.
روانشادنیا دو پارامتر نرخ ارز و سیاست خارجی را در اقتصاد ایران بسیار موثر دانست و گفت: به دلیل مذاکرات برجام، چشم‌انداز مثبتی در جامعه ایجاد شده که به ثبات اقتصاد کمک می‌کند. از سوی دیگر به دلیل جهش قیمت مسکن، تقاضای مصرفی به قدری سرکوب شده که حتی نرخهای فروش در بازار، پایین تر از نرخ تمام شده است. یعنی از یک طرف با رشد قیمت نهاده‌های ساختمانی مواجهیم و از طرف دیگر، توان متقاضیان به نرخهای فعلی نمی‌رسد.
نرخ‌گذاری در بازار مسکن جواب نمی‌دهد
به گفته روانشادنیا، با اشاره به نرخگذاری ۲۵ درصدی برای سقف اجاره بها از سوی دولت گفت: سابقه نشان داده این روشها جواب نمی‌دهد. فقط هم مختص بازار مسکن نیست در همه بازارها این تجارب موجود است و نتایجش هم موجود است. در بازار مسکن دو سال است که صحبت از سقف اجاره‌بها می‌شود و حمایت از مستاجران می‌شود که در عمل می‌بینیم اتفاق خاصی در کاهش قیمتها نمی‌افتد. حتی می تواند اثرات التهابی در بازار مسکن ایجاد کند.
این کارشناس بازار مسکن با توجه به تورم حدود ۵۰ درصد اگر به مالک بگوییم حق ندارد بیش از ۲۵ درصد نرخها را افزایش دهد به مرور واحدهای اجاره‌ای را از بازار خارج می کنند. واحدهای نوساز نیز به بازار فروش و اجاره عرضه نمی‌شود. در نتیجه با فشار تقاضا مواجه می‌شویم که می تواند به رشد قیمت مسکن منجر شود.
برخی از کارشناسان و فعالان بازار همچنان از پذیرش این واقعیت سر باز می‌زنند و به این باور نرسیده‌اند که بالا و پایین شدن سطح ریسک‌های غیراقتصادی تا چه اندازه می‌تواند بر جهت انتظارات در بازار و به دنبال آن بر قیمت مسکن اثرگذار باشد.اما اکنون شاهد محکم‌تر و با اعتبار بالاتر از اتفاق پاییز 99 وجود دارد که به خوبی حساسیت بازار مسکن به متغیر ریسک غیراقتصادی را منعکس می‌کند و نشان می‌دهد این ریسک مانند سال گذشته همچنان مورد توجه فعالان بازار مسکن است و می‌تواند مانند یک ستاره قطبی به انتظارات قیمتی جهت دهد. اگر پارسال بخشی از فعالان بازار مسکن این واقعیت را پذیرفته بودند که متغیرهای سیاسی بر وضعیت بازار اثرگذار است اما مقایسه تیر امسال و پارسال به عنوان شاهد دوم این ادعا سبب شده اغلب فعالان بازار به این باور برسند.