گروه راه و ساختمان - این روزها از تعداد آپارتمان‌های نوساز عرضه شده به بازار مسکن طی حداقل دو ماه اخیر کاسته شده است، اما معدود آپارتمان‌های نوساز که همچنان در بازار فروش باقی مانده‌اند، اتفاقا فایل‌های «خوش قیمت» به شمار می‌آیند. با این وجود تحقیقات میدانی از واسطه‌های ملکی نشان می‌دهد حتی فایل‌های نوساز‌ با قیمت مناسب و منطقی نیز در هفته‌های اخیر، متقاضی نداشته‌اند و تبدیل به فایل رسو‌بی شده‌اند.
به گزارش اقتصادسرآمد، تحقیقات میدانی از فعالان بازار مسکن نشان می‌دهد علت اصلی رسوبی شدن فایل‌های نوساز در بازار مسکن، از جنس قیمت نیست. به عبارت دقیق‌تر اینکه نوسازها عموما قیمت پیشنهادی به‌اصطلاح تندتری نسبت به سایرگروه‌های سنی ملکی دارند، اگرچه در سال‌های اخیر یک دلیل عمده عدم اقبال به خرید این واحدها بوده است، اما دست‌کم در طول هفته‌های سپری شده از پاییز 1400، این ماجرا صدق نمی‌کند، چراکه به گفته واسطه‌ها، نه تنها مالکان در اعلام قیمت پیشنهادی واحدهای نوساز انعطاف نشان می‌دهند، بلکه حتی قیمت اعلامی خود را در مهرماه نسبت به شهریور کاهش دادند.
جست‌وجو در فایل‌های رسوبی و ته‌نشین در بازار مسکن نشان می‌دهد عمده این فایل‌ها آپارتمان‌های طبقات سوم و چهارم بدون آسانسور هستند و اگر هم امکاناتی مثل پارکینگ یا انباری وجود دارد، خانه‌های شمالی و فاقد نورگیر مستقیم در سالن هستند که معمولا با اقبال خریداران روبه‌رو به، می‌شوند.
توقف فروش مسکن با افت شدید تقاضا
مجتبی دیبا کارشناس بازارهای مالی در این باره به روزنامه اقتصادسرآمد، گفت: توقف فروش مسکن به دلایلی همچون رکود معاملات، افت شدید توان متقاضیان و تعدیل چشم‌انداز تورمی، افزایش چندانی نمی‌یابد و قطعا پایین‌تر از نرخ تورم عمومی خواهد بود.
وی افزود: رشد ۳ درصدی متوسط قیمت مسکن شهر تهران در چند ماه اخیر را به دو دلیل نمی‌شود شروع یک روند افزایشی در بازار دانست؛ زیرا از آذرماه سال گذشته شدت نوسانات بازار مسکن گرفته شده و بازار به ثبات نسبی رسیده است. انتظار می رود تا پایان سال ۱۴۰۰ با همین وضعیت مواجه باشیم و قطعا نرخ رشد قیمت مسکن کمتر از نرخ تورم عمومی خواهد بود.
بازارهای رقیب در وضعیت انتظار قراردارند
این کارشناس اقتصاد مسکن تاکید کرد: بازارهای رقیب شامل ارز، طلا، مسکن و بورس در حالت انتظار قرار دارند. بعد از روی کار آمدن دولت سیزدهم نیز تا پایان شهریور درگیر بحث ترکیب کابینه خواهیم بود و وضعیت اقتصاد پایدار می‌ماند.
آیا زمزمه بازگشت برجام به فروش مسکن کمک خواهد کرد
دیبا دو پارامتر نرخ ارز و سیاست خارجی را در اقتصاد ایران بسیار موثر دانست و گفت: به دلیل مذاکرات برجام، چشم‌انداز مثبتی در جامعه ایجاد شده که به ثبات اقتصاد کمک می‌کند. از سوی دیگر به دلیل جهش قیمت مسکن، تقاضای مصرفی به قدری سرکوب شده که حتی نرخهای فروش در بازار، پایین تر از نرخ تمام شده است. یعنی از یک طرف با رشد قیمت نهاده‌های ساختمانی مواجهیم و از طرف دیگر، توان متقاضیان به نرخهای فعلی نمی‌رسد.
نرخ‌گذاری در بازار مسکن جواب نمی‌دهد
این کارشناس بازار مسکن با اشاره به نرخگذاری ۲۵ درصدی برای سقف اجاره بها از سوی دولت گفت: سابقه نشان داده این روشها جواب نمی‌دهد. فقط هم مختص بازار مسکن نیست در همه بازارها این تجارب موجود است و نتایجش هم موجود است. در بازار مسکن دو سال است که صحبت از سقف اجاره‌بها می‌شود و حمایت از مستاجران می‌شود که در عمل می‌بینیم اتفاق خاصی در کاهش قیمتها نمی‌افتد. حتی می تواند اثرات التهابی در بازار مسکن ایجاد کند. با این اتفاق رسوب فایل‌های مسکن رو به کاهش بگذارد.
طرف تقاضای مسکن نیز به این موضوع پی برده که سطوح فعلی قیمت مسکن حبابی است و حاضر نیست تا زمانی که قدری از این حباب تخلیه نشود، در بازار حاضر و وارد فاز جست‌وجوی فیزیکی و بازدید از املاک شود. واسطه‌های ملکی می‌گویند آپارتمان‌های بزرگ‌متراژ ۱۰۰ تا ۲۰۰ مترمربعی که نزد آنها فایل شده است، بعضا به مدت بیش از چهار ماه در بنگاه‌های ملکی رسوب کرده‌اند و متقاضی خرید برای آنها پیدا نمی‌شود. این روزها اغلب متقاضیان بالقوه مسکن به تماس تلفنی با واسطه‌های ملکی بسنده می‌کنند و برداشت واسطه‌ها این است که علت تماس‌ها بیشتر دریافت اطلاعات از سطح قیمت‌هاست. متقاضیان خرید مسکن طی تماس با واسطه‌هایی که فایل‌های خود را در موتورهای جست‌وجوی ملکی عرضه کرده‌اند، درباره سطح قیمت‌های فعلی در هر محله اطلاعاتی دریافت می‌کنند و ظاهرا بیشتر می‌خواهند پی ببرند که آیا قیمت‌ها افت داشته است یا نه. اگرچه در سال‌های اخیر یک دلیل عمده عدم اقبال به خرید این واحدها بوده است، اما دست‌کم در طول هفته‌های سپری شده از پاییز ۱۴۰۰، این ماجرا صدق نمی‌کند، چراکه به گفته واسطه‌ها، نه تنها مالکان در اعلام قیمت پیشنهادی واحدهای نوساز انعطاف نشان می‌دهند، بلکه حتی قیمت اعلامی خود را در مهرماه نسبت به شهریور کاهش دادند. به گفته فعالان بازار مسکن، فروشندگان واحدهای نوسازی که اکنون در بازار حضور دارند، به دلیل نیاز مالی یا به هر علت دیگری «فروشنده واقعی» به شمار می‌آیند و این موضوع در اعلام قیمت پیشنهادی آنها موثر بوده است.