گروه بازارسرمایه -محمد بیک-  برآیند سه سال متوالی جهش شدید قیمت در بازار ملک نشان‌دهنده کشف دومین یخچال ملکی است. در حالی که افزایش سود سفته‌‌بازی ناشی از جهش مکرر قیمت مسکن در کشور در فاصله انتهای ۹۷ تا میانه ۱۴۰۰، منجر به افزایش تعداد خانه‌های فریز‌شده و شکل‌‌گیری نخستین یخچال ملکی شد، بررسی‌‌ها و برآوردهای و با استناد به یک آمار رسمی از ایجاد دومین یخچال در بازار مسکن در عصر جهش خبر می‌دهد. آن طور که آمارها و برآوردها نشان می‌دهد، در عصر جهش قیمت مسکن در کشور، حجم سرمایه‌های حبس شده در ساختمان‌های نیمه‌‌تمام به میزان چشمگیری افزایش یافته است. این موضوع از کشف یخچال ملکی در عصر جهش قیمت مسکن در کشور خبر می‌دهد.
به گزارش اقتصادسرآمد، سال گذشته حجم سرمایه‌گذاری در ساختمان‌های نیمه‌تمام با بیشترین رشد در مقایسه با میزان سرمایه‌گذاری در ساخت‌وسازهای جدید وهمچنین ساختمان‌های تکمیل‌شده روبه‌رو شد. همچنین نسبت سرمایه‌های صرف‌شده در نیمه‌تمام‌ها به تکمیل‌شده‌ها از عدد ۳ در اواسط دهه ۹۰ به نزدیک عدد ۶ افزایش یافته است. این دو بیانگر حبس سرمایه در کارگاه‌های ساختمانی تعلیق‌شده یا پروژه‌های تمام‌نشده است که سه علت برای آن مطرح است. تهدید یخچال ملکی با دو شوک سیاستی و سیاسی می‌تواند به فرصت تبدیل شود. 
براساس آمار اعلام شده از سوی بانک مرکزی که در قالب گزارش نماگرهای اقتصادی به تازگی منتشر شده است در ۹ماه اول سال گذشته، حبس سرمایه‌های ملکی در ساختمان‌های نیمه‌‌تمام رکورد زد؛ به گونه‌‌ای که در این بازه زمانی، رونق تعلیق پروژه‌های ساختمانی به جای «تکمیل» در عصر جهش قیمت، رصد می‌شود. برآوردها حاکی است نسبت حجم سرمایه‌گذاری در ساختمان‌های نیمه‌تمام به ساختمان‌های تکمیل شده است. در سال ۹۶، عدد ۳ بوده است؛ در حالی که این میزان در ۹ ماه اول سال ۱۴۰۰ به عدد ۶ افزایش یافته است. حجم سرمایه‌‌گذاری در ساختمان‌های نیمه‌تمام نشان‌دهنده میزان و حجم سرمایه‌های حبس شده یا منابع منجمد شده در ساختمان‌های تکمیل‌نشده است که این میزان در ۹ ماه اول سال گذشته به میزان چشمگیری در مقایسه با سال‌های قبل افزایش داشته است. به معنای ساده‌‌تر، میزان انجماد سرمایه و رشد سرمایه‌های غیرمولد ملکی در کشور به طور قابل توجهی افزایش یافته است.
محرک پیشتاز در رشد اقتصاد مسکن
 به صفر رسید
علی انصاری کارشناس ارشد حوزه اقتصاد مسکن در اینباره به روزنامه اقتصادسرآمد، گفت: فعالیت‌های ساختمانی دولت و بخش خصوصی در سال گذشته به گونه‌ای رقم خورد که از یک‌سو سهم بازوی اصلی و محرک پیشتاز در رشد اقتصادی به صفر رسید و از سوی دیگر عمده سرمایه‌گذاری‌ها در این حوزه به جای تمرکز بر احداثپروژه‌های جدید یا تکمیل پروژه‌های قدیمی، در سازه‌های نیمه‌تمام حبس شد.
علت حبس سرمایه در ساختمان‌های نیمه‌‌تمام
او افزود: در شرایطی که حجم سرمایه‌های منجمد و غیرمولد ملکی در دوره جهش افزایش یافته است. دلیل موجود به از دست رفتن شرایط طبیعی فروش مسکن ناشی از از دست رفتن قدرت خرید خانوارهای فاقد مسکن و نبود تقاضای مصرفی موثر برای خرید آپارتمان در دوره جهش مربوط می‌شود. بسیاری از خانوارهای فاقد مسکن و متقاضیان مصرفی خرید آپارتمان‌‌های مسکونی در دوره اخیر جهش قیمت مسکن به دلیل از دست رفتن و ضعف شدید قدرت خرید به اجبار به حاشیه بازار رانده شدند و توان خود را برای خرید از دست دادند.
افزایش فعالیت سفته‌‌بازها
 و سرمایه‌‌گذاران ملکی
وی تصریح کرد: همین موضوع موجب افزایش فعالیت سفته‌‌بازها و سرمایه‌‌گذاران ملکی و رشد خریدهای سرمایه‌‌ای در این بازار شد. در دوره اخیر جهش قیمت مسکن به‌طور متوسط حدود ۷۰ درصد خریدها از بازار مسکن از سوی سفته‌‌بازها و سرمایه‌‌گذاران ملکی انجام شد و سهم خریدهای مصرفی از بازار مسکن در دوره سه ساله جهش حدود ۳۰ درصد برآورد شد.
با رشد پی در پی و قابل توجه قیمت مسکن برخی از سازنده‌ها با این تصور که می‌توانند واحدهای خود را در سال‌های بعد با قیمت‌‌های بسیار بالاتر به بازار عرضه کرده و سود بیشتری از فرآیند ساخت دریافت کنند، فرآیند تکمیل واحدها را متوقف کرده و آنها را به شکل ساختمان‌های نیمه‌‌تمام رها کردند. معنای این اقدام سازنده‌ها این است که این گروه از فعالان ساختمانی، حبس سرمایه در ساختمان‌های نیمه‌تمام را به عنوان یک فعالیت غیرمولد بسیار سودآورتر از تکمیل و فروش واحدها در موعد زمانی معمول دانسته و این فعالیت غیر مولد را به فعالیت مولد ساخت‌و‌ساز و عرضه جدید
 ترجیح دادند.
شرایط فعلی درباره وضعیت سرمایه‌‌گذاری ساختمانی در بخش‌های مختلف نشان‌دهنده کشف یخچال دوم سرمایه‌های ملکی است. بخش اول، همان خانه‌های دوم و چندم خالی از سکنه یا بلااستفاده است که مالکان آنها نه این واحدها را به بازار فروش عرضه می‌کنند و نه اجاره می‌دهند و تهدید دوم نیز حجم زیاد ساختمان‌های نیمه‌تمام در کشور است. اما بررسی‌‌ها نشان می‌دهد این تهدید می‌تواند به یک فرصت برای کاهش قیمت مسکن و احیای قدرت خرید و رونق خریدهای مصرفی تبدیل شود.
در واقع لازم است در وهله اول هزینه ملاکی و بلااستفاده گذاشتن املاک و سرمایه‌‌ ملکی در قالب وضع و دریافت مالیات سالانه از همه املاک مسکونی از جمله زمین و مسکن، تمام شده و نیمه‌‌تمام، از حالت صفر خارج شده و این اقدام برای سرمایه‌‌گذاران دارای ریسک و هزینه شود. از سوی دیگر، با کاهش ریسک‌‌های غیراقتصادی، انتظارات تورمی کاهش یافته یا از بین برود و این موضوع منجر به خارج شدن سرمایه‌ها از حالت غیرمولد و تبدیل آن به سرمایه مولد از طریق تکمیل و عرضه این واحدها به بازار مسکن شود.