گروه راه و مسکن - بدحالی شرایط غیراقتصادی و ناکارآمدی سیاستگذار اقتصادی در دهه ۹۰ دست به دست هم دادند تا بازار مسکن طی ۱۰ سال به «جهنم» مصرف‌کنندگان و تولیدکنندگان خانه و ساختمان و «بهشت» سفته باز‌ها و سوداگران ملکی تبدیل شود. بازار مسکن دهه ۹۰ به‌خاطر دو دسته «سیاست‌های ناکارآمد» برای بازیگران اصلی این بخش به محل «سقوط» تبدیل شد؛ اما برای گروهی که تنها برنده «التهاب قیمت‌ها» به حساب می‌آیند، نقش سکوی پرواز را ایفا کرد. ۱۰خسارت در بخش مسکن طی یک دهه گذشته شناسایی شده است؛ از «جهش قیمت» در دو مقطع ناپیوسته که باعث تبدیل «حباب منفی» به «ابرحباب قیمت» شد تا خروج بزرگ سرمایه‌گذاران ساختمانی از بازار ساخت‌وساز. در فاصله ابتدا تا انتهای دهه۹۰، جای دو بازار مولد و غیرمولد ملکی در جذابیت سرمایه‌گذاری عوض شد.
به گزارش اقتصادسرآمد، بررسی‌های از دهه بحرانی بخش مسکن و ساختمان که در فاصله ۹۰ تا ۹۹ در کشور رقم خورد، نشان می‌دهد ۱۰ ویرانی بزرگ و پرخسارت در مسیر تامین مسکن خانوارها و سرمایه‌گذاران ساختمانی به وجود آمده است که اگر بنا بر «آواربرداری» از این بخش برای عزیمت به مقصد اصلی - رونق ساخت و عرضه مسکن در استطاعت- باشد، حتما باید «بیراهه گذشته» کنار گذاشته شود و یکسری اصلاحات کلان و اقتصادی هم در بیرون و هم در درون بخش اتفاق بیفتد.متوسط قیمت مسکن در پایتخت به عنوان «شهر پیشرو در تحولات مثبت و منفی بازار مسکن»، در فاصله ابتدا تا انتهای دهه ۹۰، رقمی معادل ۱۲۳۰‌درصد افزایش پیدا کرد؛ از مترمربعی ۸/ ۱‌میلیون تومان به ۹/ ۲۳‌میلیون تومان رسید. با این حال نشانه‌های این ۱۰ ویرانی به قدری روشن و معنادار است که علت «قطع جریان خرید مصرفی مسکن، اختلال شدید در سرمایه‌گذاری ساختمانی و در کل، از بین رفتن فعالیت طبیعی در بازار ملک» را به خوبی توضیح می‌دهد. این‌طور تصور می‌شود  که این فقط قیمت خانه و آپارتمان نبوده که چنین رشد نجومی داشته بلکه قیمت سایر کالا‌ها و خدمات مصرفی خانوار‌ها هم با این میزان تورم روبه‌رو شده‌اند.اما این‌طور نیست! در فاصله سال ۹۰ تا پایان ۹۹، نرخ تورم عمومی ۴۸۲‌درصد گزارش شده است.
آیا بازار مسکن در چندسال آینده مناسب سرمایه‌گذاری است؟
مهدی محبی کارشناس صنعت مسکن در این رابطه به خبرنگار روزنامه اقتصادسرآمد، گفت: در میان چهار بازار مالی دلار، طلا، بورس و مسکن، طی نیمه نخست امسال دلار بیشترین افزایش قیمت را داشته و بازار مسکن رتبه دوم را کسب کرده است.  همچنین در یک سال اخیر بازار مسکن بهترین بازدهی را داشته‌. البته در شهریور، رشد قیمت‌ها در بازار مسکن نزولی شد و حتی ۹ درصد منفی شد.حالا سوال این است که آیا در این شرایط بازار مسکن جای مناسبی برای سرمایه‌گذاری است؟
رکود قیمتی تا حدود سال ۱۴۰۳ ادامه می‌یابد
وی ادامه داد: در بازار مسکن، رکود معاملاتی وجود ندارد اما رکود قیمتی تا حدود سال ۱۴۰۳ ادامه می‌یابد. در آن زمان امکان افزایش قیمت قابل توجه وجود دارد. حتی ممکن است قیمت‌ها در تهران به به محدوده ۵۵ تا ۶۰ میلیون تومان برای هر مترمربع هم برسد.
بازار مسکن در ایران اعتباری و همگن نیست
او افزود: احتمال سقوط شدید در این بازار بسیار ضعیف است چرا که بازار مسکن در ایران اعتباری و همگن نیست و مسکن دارایی ارزشمندی است که افراد حاضر نیستند تخفیف قیمت‌های زیادی را اعمال کنند. چرا که  این بازار، بازیگران قدتمندی مثل بانک‌ها، بنیادها و نهادها دارد که آنها اجازه ریزش‌های مثلا ۳۰ یا ۴۰ درصدی را نمی‌دهند.
سرمایه‌گذاری در بازار مسکن باید با دید سال ۱۴۰۳ به بعد انجام شود
کارشناس بازارهای مالی در این مورد گفت: بازار مسکن، حداقل تا دو و نیم تا سه سال آینده در رکود است. در سال ۱۴۰۱، پیش‌خرید واحدهای کوچک یا ساخت مسکن با زمان تحویل در سال ۱۴۰۳ را توصیه می‌کنم. سرمایه‌گذاری در بازار مسکن باید با دید سال ۱۴۰۳ به بعد انجام شود.
در خصوص وضعیت بازار مسکن در یک دهه پیش‌رو چند سناریوی مهم وجود دارد که در محتمل‌ترین سناریو که اغلب اقتصاددانان بر روی آن توافق دارند طی یک دهه آینده تامین 9 میلیون واحد مسکونی مورد نیاز خواهد بود.
طی پنج تا شش سال آینده  زمین «نهاده اصلی تولید مسکن» است و در صورتی که قیمت خرید آن برای تولیدکننده مسکن (سرمایه‌گذار ساختمانی) افزایش پیدا کند، دو اتفاق بد در بازار ساخت و فروش خانه می‌افتد. اتفاق اول، «سخت و سخت‌تر شدن ساخت‌وساز و به دنبال آن، خروج سرمایه‌گذار از این بازار مولد» است که تبعاتش به شکل «رکود ساخت و کمبود واقعی عرضه» در بازار مسکن بروز می‌کند. اتفاق دوم نیز «جهش قیمت فروش مسکن نوساز به واسطه رشد قیمت تمام‌شده و در نهایت، سرایت این تورم به سایر آپارتمان‌ها در بازار» است. بدیهی است، رشد قیمت باعث افت قدرت خرید مسکن می‌شود؛ اتفاقی که به مثابه «ویرانی سریالی» طی دهه ۹۰ در بازار مسکن رخ داد.
بازار اجاره، «مقصد آخر» خانوار‌ها برای تامین مسکن - بعداز بازار خرید- است که اگر این هم از دسترس خارج شود، شرایط بدتر خواهد شد. تصاویر ویرانی‌های به جا مانده از «بازار مسکن دهه ۹۰» شاید هنوز برای برخی مسوولان و سیاستگذاران، قابل درک نباشد، چون اگر بود، تاکنون نشانه‌هایی از «گام مثبت برای حل مساله» برداشته می‌شد.